[摘要] 调查发现了以旅游地产、文化园区、种植园承包、“以租代售”等种种颇难辨识的小产权房，化明为暗继续销售。
在销售人员出示的“承包合同”里显示，该项目的承包期为2012年到2037年，此外再赠送5年，承包款项为43万元。“合同”里还承诺，“如因政策因素导致使用权受损，按对土地的实际投入，一次性予以返还。”而且，在承包期内，还享有“使用、出租、转让、继承”等权利。
记者还在现场遇到了一位自称已经承包了该项目的业主，他告诉记者，自己从事设计工作，不需要每天上下班，所以住这里没有感到不便。虽然95平方米的平房不能再扩建，但是可以在后院搭透明瓦的玻璃房，“里面再用砖砌一下，一样可以住人。”
“您不用担心政策的问题，万一真的不让住了，除了返还承包费用外。您在这里种的果树、加盖的建筑，只要是合法的，政府都会补偿。而这个补偿金我们一分不要，都给您。”置业顾问向记者表示。
变身3廉租公寓房款成为“长租金”
“昌平廉租公寓，适合养老、居家、过渡，43年租期仅12万元起”，这是记者收到的一条小广告，随后，记者来到了这处位于昌平区沙河的小产权房。
令人感到震惊的是，在这片据称是“以前村里的倒闭企业的厂房”的近万平方米的土地上，记者看到了大片大片的小产权房群。其多为六层的筒子楼，形态和朝向东歪西斜，楼间距仅仅只有十几米甚至几米。所有的建筑都是赤裸的水泥外立面，看上去仿佛永远没有完工。施工机械仍然在楼之间的空地上运转，一座“城中村”正在拔地而起。
各个楼上贴满了“廉租公寓”、“常年租房”等各种广告，小菜店、小超市、美发厅等一应俱全，人流和车流密度都不小。
一个自称是该项目销售经理的男子向记者介绍了这里的情况：“我们有三种房型，20平方米、30平方米和70平方米，都是酒店式的，进门左右是卫生间和厨房，里面是一个大开间，可以自己打隔断。20平方米的户型43年的租金是12万元。其实我们就是以租代售。”
“现在您一打听昌平沙河，全是廉租房的消息，您看到的房子是2009年开始建的，基本是建好就能卖光。学生、打工的、老人都不少。”销售人员说。
记者向当地的居民了解到，这片沙河的小产权房陆续建了几年了，一套30多平方米的房子出租40年只要8万块钱。至于土地性质，“只听说是村里的地，被一个公司租下来盖了这批房子。”
“最近房子好租得很，很多买了房的都愿意租给今年刚毕业的大学生，现在一套20平方米的租金从600元涨到了700元，很多人买了多套，就是为了。”销售人员介绍说。
记者还随机采访了一对正在楼下菜店里购物的年轻男女，男生告诉我，他们都是昌平一所大学的应届毕业生，住在这里是为了在北京找工作，“虽然条件确实很简陋，但离城里还不算太远，价格也比较便宜。”
当记者要求看土地权证和租房合同是，销售人员找了很多托辞，反复强调，这片地“其实就是村里租给企业的，是建设用地，将来还有可能转大产权”。而对于租金，则说得更干脆：“合同是20年一签，补充合同里又续了20年。如果国家要拆迁，会按地上物的价值给您拆迁补偿。其实，就十几万元的租金，谁知道十年二十年之后是咋回事，现在先租上再说呗。”
律师点评
北京市中允律师事务所律师商宏冬
◎拿不到大产权证难受法律保护
购买小产权房的风险，在于没有国家认可的土地使用证以及房屋产权证。一些乡镇政府或机构与购房人签订的购房证明、土地租用协议等凭证，不能替代和等同于正式的房屋产权证明(即俗称的大产权)，有些协议甚至本身都是非法的，无法得到法律的认可及保护。
从物权法的角度来看，小产权房的业主拥有的并不是完全的产权。其中蕴含的风险是：如果遇到国家征地拆迁，没有合法产权的房屋不能得到拆迁安置补偿。
并且，从严格意义上讲，小产权房也不具备合法的上市交易、过户，转让、抵押等资格。
◎更改土地用途是的违规风险
除了无法拿到国家认可的土地使用证和产权证外，存在于小产权房中的一个普遍违规风险是：大部分的小产权房是在改变了原有的土地用途的基础上修建的。
大量的小产权房土地是乡镇的集体建设用地、工业用地、农业园区，甚至是占用的耕地。但小产权房的土地使用只有一个用途，就是修建住宅出售或者长租(以租代售)。那么，这就涉及到对土地原有合法用途的私自变更，除非不查，查必违规。
而目前出现的“缴纳投资款”、“加盟会员费”、“承包农业园”等形式，不过是合同编制者为了规避违法风险而采用的隐蔽、打擦边球的做法。这并不能影响有关部门对小产权房的属性的依法认定。
◎“补偿条件”只能部分降低风险
如果购房人买的不是缴纳了土地出让金的合法建设用地上的住宅，购房人与开发商签订的合同实质上属于一种租地合同。通过这种形式，开发商把部分违法、违规风险转嫁给了业主。主要表现在，一旦发生纠纷，如果法院认定该租地合同属于以合法形式掩盖非法目的而订立的无效合同，那么购房人就失去了让开发商退还已投入资金的法律依据。
◎配套用房的建筑物性质多不明确
在开发商报批的规划图纸上，这种建在景区或园区的所谓“生态别墅”，一般标明的是配套用房。这类配套用房(或者管理用房)，在规划中一般不会标明是用来居住的。而且，大都是轻钢结构房、木板房、阳光棚等，其建筑物性质不明确。而我国现行的《物权法》保护的是合法的物权，一旦发生纠纷，法院很难用保护正规住宅的标准来维护承租人的权利。
◎租期超过20年的合同不合法
《合同法》中有明确规定，此类合同签订的年限是20年。开发商一般采用的办法，要么是在合同中有到期自动续签若干年的补充条款，要么是承诺赠送。但实际上，开发商只不过是提高了次收取的租金(或房款)，让购房人把40年的租金在次签订合同时一并支付。这导致购房人一次性投入较大，从而进一步提高了资金风险。
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