[摘要] 调查发现了以旅游地产、文化园区、种植园承包、“以租代售”等种种颇难辨识的小产权房，化明为暗继续销售。
新闻缘起
当下的小产权房开发者变得越来越“聪明”，化明为暗继续销售。
本报记者调查发现了以旅游地产、文化园区、种植园承包、“以租代售”等种种颇难辨识的小产权房。
变身1景区配套房款改称“加盟费”
在昌平区3A风景区内的一个村落，有以“文化产业配套用房”为名义的别墅式小产权房在销售。9月初的一天，记者驱车来到了该村。
记者看到，农家院内设的售楼处里颇为正规，不仅有气派豪华、灯光显示的大沙盘，而且楼书和户型图之类资料的印刷与撰文也极其考究，不输于任何一个正规项目。置业顾问也是一身职业装，肋下夹着资料夹，一切都显得郑重其事。
在沙盘上可以看到，这个案名“XX庭院”的别墅有3期规划，置业顾问告诉记者，首期200栋别墅已经售罄，二期100多套也“销售近半”，三期近200套也进入了开发之中。目前，均价为9000元/平方米，一套别墅的总价在100多万元，使用权是70年。
如果以开发商说的为准，这一别墅区的建筑面积至少近10万平方米。记者驱车进入景区看到，在苍翠的青山间，一座座用仿石材和红砖做外立面，颇为气派的美式别墅分布在高岗低谷之间。只是许多别墅尚未竣工，工地上道路坎坷，极少看到有人出入，看来入住率远没有达到销售人员所说的比例。
记者从售楼处了解到，该项目的用地是“荒山荒坡改造再利用”的土地，之后被以开发文化创意聚集区的名义租给一家开发商。究其根本，其性质还是村里的集体土地。《购房合同》上注明，购房者“履行合同全部义务”后，可“享受当地荣誉村民待遇，并给购房者颁发《荣誉村民证》”。
比较特别的是，购房合同的名称非买也非租，而是一份“文化创意产业聚集区”的《会员加盟协议》。该协议表明，购房者是以“会员加盟”的形式与开发商和土地拥有方签订三方协议，而缴纳的房款则冠以“会员加盟费”的名义。“会员”可以投资(实际上即购得)“该文化产业区的配套用房”，而投资费用即房款。
“加盟协议”里还特别注明，如果购房者需要转让该物业，无需缴纳国家要求的契税等，但需要向开发商缴纳3万元的手续费，方可转手。
当记者询问，如果该小产权房被拆迁怎么办时，置业顾问找出了合同中的有关章节，其中把“国家法律、法规、政策变化”称为“不可抗力因素”，由“三方风险共担”，但并没有规定任何具体的对购房人的补充措施。
据业内人士介绍，这类化身为旅游别墅、文化园区的小产权房，规避了一般意义上的买卖环节，具有一定隐蔽性。但只要涉及到改变原有的土地用途，就可以因违法被处理。
变身2农业园区房款化作“承包费”
“800平方米农家院，39万元起，百平方米居所，200平方米阳光花房”，这是记者收到的北京市通州区一处自称“生态农业园区”的住宅项目处所发的广告。
事实上，这类在农村打着“生态大棚”的名义变相对外出售(长租)小产权房的，与前文的小产权房相比更“危险”。前者使用的是在乡村的集体建设用地，而后者已经侵占了农用地，性质更为严重。
似乎为了“正名”，这个“中草药研究园区”的置业顾问开宗明义地告诉记者：“我们这里可是农业园区，不是耕地。占耕地的农家院，您千万别买，买了准定糟糕。”
这位置业顾问还告诉记者：“我们这个项目是2005年拿的地，而国家是在2007年严查耕地的，之后每年都会用卫星遥感检查好几次，而我们的则不在检查范畴之内。”
记者在该项目看到了这家生态农业开发公司与村委会签订的《租用土地协议》，这份协议和协议的补充文本显示，该公司以“兴建生态农业为主的观光旅游项目”的名义，以1000元/亩一年的价格向该村租用了1652亩土地，为期40年，租金总额为6600余万元。
据了解，“生态农业园区”从2005年开始建设，最开始是从事中草药的种植，但项目没有推广成功。随后，该公司将土地按800平方米分为了100块，每块上建有95平方米的住宅、100多平方米的阳光花房和一些苗圃。
由于最初的建房标准很低，该公司又申请了“旧村改造”项目，记者在现场看到，100所住宅中的大部分还是破旧的农村砖瓦房，只有临近路边的十几栋才改造成了内砖外贴木板的度假房样式。不少京牌的奔驰、宝马轿车停在现场，看房人络绎不绝。
“我们这里的房子比很多农家院强，那些纯大棚农家院，100平方米大棚只准配套5平方米的管理用房，我们则不受这个限制。”销售人员告诉记者。
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