[摘要] 事实上，作为湖南第二大城市的衡阳，随着高铁、高速、机场等交通轨道的建设和完善，从衡阳出发，无论是北上南下，还是来往东西，空间距离越来越短，这对于衡阳人流的聚集、商务交流提供了优越的条件，这对于衡阳商业地产发展来说，提供了强大的内部助推力。
地段、定位、后期经营均重要
对于上述成熟商圈，都是投资客十分看重的投资区域。那是不是这些地段的商铺投资一定会获得高回报呢？笔者认为，作为一个适合投资的商铺必须具备以下这几个优势，一，地段优势，人们能够通过很便捷的交通工具来此消费。二，人流量，这与地段优势是相关联的，地段好，人流量自然会多。三，商铺自身的优势，包括商场人流动线设计是否合理，最重要的是商铺所在商场的定位与后续经营。在传统的老商圈，不少商场都具备前两者的优势，但是有的商场因为后续经营出现问题，导致商场经营惨淡，使得投资客大把投资资金大打水漂。例如在火车站商圈就有这一个商场，因为靠近火车站，拥有较大的人流量，商铺一开卖，销售火爆，可是在后续经营上，并不专业与规范，最终还是敌不过老商场，最后，商铺租金提不上来，想要到更高的投资回报基本成为泡影。
现在，随着经济的发展，城市建设的更新，衡阳的商业地产如雨后春笋，例如，中亿汽贸城、CCPARK城市综合体、衡阳商业步行街、宇元•万向城、美美世界城市商业广场、衡阳美博城、鼎丰国际等商业项目，这些项目有的是专业商场，有的是商住综合体、有的则是商场与办公楼相结合的综合体。据笔者了解，这其中，有一部分项目的商铺都是全部面向投资客出售，这在一方面给投资客提供了更多的投资机会，但是，全部散售的方式，对于投资客而言也存在一定的投资风险。据了解，衡阳的商铺出售的方式基本是，前两年与投资客签约统一经营的合同，并给与投资客7%-8%的投资回报。从表面上看，前两年投资客是可以获得稳定的投资回报，但是，合同结束后，投资客是选择自己经营？还是继续选择委托经营？事实上，投资商铺，要想真正的获得，一般是在五年之后，甚至更长的时间，因为，对于商场而言，市场培育期是一个漫长过程，而且需要有专业团队经营来操作的。在许多商铺失败的投资案例中，笔者发现，投资失败率较高的基本都是全部散卖的商铺，因为，现在商场竞争较为激烈，没有明确定位，商场一旦经营不好，商铺的出租率就会降低，这样一来，投资客为了及时获利缓解资金压力，就会通过降低租金来吸引租客，因为同一商场内的投资客们都是各自为战，为了迅速找到租客，都会用比其商铺租金低的价格来吸引租客，从而形成一个恶性循环，租金只会跌不会涨，投资缩水。
不过值得指出的是，现在衡阳的商场铺虽然大部分是散售，但是很多都有个鲜明的商场定位。例如中亿汽贸城，在房交会上，中瑞麟集团副总经理 珍接受房天下专访时表示，中亿汽贸城作为湖南省重点工程，衡阳市重点招商引资项目，将打造衡阳市政府规划的汽贸、汽配用品专业市场。市场的专业性以及市政规划的利好，一定会给投资客带来极大的投资信心。据介绍，中亿汽贸城占地500亩，建筑面积50万平方米，是一个集汽车配件展示交易、汽车美容保养、二手车与商用车展示交易、汽车检测办证、仓储物流配送、银行金融服务以及生活配套为一体的多功能汽贸基地，能充分满足消费者“一站式购物”需求。项目建成后，将是湘中南地区规模、档次、配套最完善的专业汽贸市场。此外，还有CC PARK城市综合体，它则引进了专业的家居卖场红星美凯龙，不但主题明显，而且还自持了物业自己来经营运作，
这对于商场的专业性以及可持续发展来说，是值得肯定的。因此，笔者认为，如果一个商场的商铺全部散售，且未来经营都有业主自己来操作的话，主题又不明显，那么对于这样的商铺，投资客应该更加谨慎！
在投资商业地产领域，在一线城市，投资客都喜欢跟着大开发商走，例如，万达广场这样的商业地产巨头。万达集团在各地打造的万达广场，其商铺都是十分抢手的。那为何万达广场的商铺如此受投资客青睐呢？笔者认为，首先就是万达的品牌效应，因为万达在遍地开花，许多投资客尝到了跟随万达的甜头，其次就是万达广场有一套成熟的商场运作模式，给予了投资客一定的信心。除此之外，还有重要的一点，就是万达广场的商铺并不是全部散售，而是，一部分自持经营，一部分拿出来面向投资客散卖。笔者认为，这样开发商才能给到投资客更大的信心。为什么这么说呢？因为这一的模式，就好比把开发商和投资客捆绑在了一条船上，先撇开投资客不说，开发商为了自己，肯定会花心思把自持的部分经营好，那么整个商场经营好了，消费者前来消费的越来越多，那必将带动其他商铺的价值，那么随着整个商场不断的成熟，商场商铺的租金才会水涨船高。现在，笔者发现，衡阳商业地产比起以前，现在也在逐步走向成熟，有的开发商在打造城市综合体的时候，开始增加自己自持部分的比例，例如衡阳商业步行街以及CCPK城市综合体，它们自持部分物业，会引进品牌百货、电影院、专业卖场以及五星级酒店等。这样，对于投资客而言，是一个利好。
商业地方发展迅速 同质化竞争成发展瓶颈
当然，我们看到衡阳商业地产发展模式在向一二线城市商业地产看齐，但是一线城市的商业地产多年的发展，现在也面临着一个问题，那就是同质化的竞争十分严重。不少商场都是以主力百货店为主，然后把购物中心打造成购物、吃、喝、玩、乐、休闲于一体的大型商场，但是随着这一商场越来越多，商场之间的竞争力加大，如何营销，突出商场的主题吸引更多的消费者，这将在很大程度上影响着商铺的。在衡阳解放大道商圈，现在新建了不少商业综合体，我们可以看到，其模式也是上述经营模式，那么，随着这样综合体的增多，后续进入市场的商业项目能否用这种模式抢占市场，这还有待市场的考验。
衡阳商业地产目前是处在一个高速发展的阶段，这个商业地产的投资潜力的大小需要开发商们用心挖掘与经营，如果，开发商只是看中眼前的利益，把商铺包装好，通过夸张的宣传，忽悠投资者，自己赚的盆满钵满，而不顾及投资客的投资，那么，未来，衡阳的商业地产将会陷入泥潭，一旦投资客都对整个市场失去了信心，那么，以后再想吸引开发商来衡阳开发商业地产，那整个市场需要一个很长的修复时间，这对于开发商和投资客而言，都没有赢家！
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