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也许我们都错了,有些三四五线房产仍然值得买!

衡阳特价房 2018-02-23 14:04:35

地产八卦女说

当我写下这个标题的时候,我自己也吓了一大跳——一直以来,我都是坚定的一二线流派,三四五线平常碰都不碰。

然而,回想起老家那些不输一二线、甚至远胜一二线的美好生活,我又觉得,人生在世,留个心安处,也许会更好。

是啊,“你未看此花时,此花与汝心同归于寂。你来看此花时,则此花颜色一时明白起来”,同样的,你没到三四线时,则三四线人的安逸与幸福与你无关;你来到三四线时,则生活的真谛,一时又明白起来。

▲我的老家张家界

过年回家走亲戚,邻家小妹自告奋勇开车接我。

行走在蜿蜒却比北京通畅两倍的村村通公路上,我好奇地跟她聊,“你啥时学会的开车?”

她颇有些自豪地说:现在的人都会开车啊。我老公没事就教我,驾照非常好拿。我没事就开出去玩,爬爬山越越野什么的。为这,我爸妈和老公还单独给我买了一台车呢!

我正想着我在北京不知啥时能像小妹一样自由自在开车的时候(我有驾照,但是因为一直呆在北京,没有京户、没有牌照,就算有钱也不敢买车开),小妹这时候主动跟我说:星子姐,虽然我们一直都在慈利(张家界下属县市),但生活绝对过得去,不比你差哦。听说你还是想到大城市买房,我觉得吧,还是别买了。

▲张家界慈利县位置

“为什么?”我越发好奇。

“你买房是为了什么?”她说,“当然投资赚钱很重要,在大城市里有好的教育医疗资源也很不错,但人生在世,来这一遭,最重要的还是幸福。”

“你看虽然我们慈利县很偏,湘西北了,去长沙上高速都要四个小时,但该有的都有。比如电影院?!虽然小了点,但热门的影片都会在第一时间上映。比如飞机场?去荷花机场1个半小时绝对可以赶到,大部分城市都会飞。虽然没有首都机场那么方便可以出国游,但对于普通人出行,绰绰有余了。再加上慈利近两年会通高铁,以后去长沙,哪个地方都方便。”

“再比如物价?你们都说三四线城市信息物流不发达,那你知不知道这里的生蚝多少钱?从湛江运过来的都才7、8块钱1斤啊,巴掌大一个的那种大生蚝。这样的生蚝在北京得卖20一斤了吧?!再比如提子,葡萄、橘子什么的,比北京绝对便宜一大截。”

▲都在问一二线年薪百万的朋友过得是什么样的生活,但有谁问过年薪五六万的三线娃子过的是什么样的生活?不见得比你差。随着消费升级,这里的年轻人普遍有车有房,有吃有喝,有闲暇时光爬山钓鱼遛弯,平时养狗养花搞搞烧烤,孝奉父母团结亲邻,生活别提多滋润了。要说底层,我觉得在一二线城市租房打工的,才是最底层.....

我点头称是。不错,北京的提子至少18-20一斤了,贵就贵在店铺门面,所以我在北京,都不敢怎么敞开了吃水果。而三四线老家卖水果不需要多少租金,农产品价格一直很低(过去5年间,粮食、肉类价格仅上涨10%),虽然“谷贱伤农”,但也从侧面保证了三四线人的生活品质,敞开吃绝对是吃不穷的。

“可是北京工资比慈利高一大截啊,”我仍然不服气,“发展前景比老家好些”。

“那好,我给你算个账。”小妹说,“北京租房至少得3000左右吧?就算北京平平均工资8000,到手也不过5000。再加上北京物价那么贵,生活水平绝对赶不上慈利——慈利月工资平均三四千是有的吧?现在连在万福温泉酒店里帮忙打扫卫生整理房间的阿姨都有2000工资了。你在北京花一两千大洋请客,还不如在家让爸妈炒个菜做顿饭来得实惠呢!”

“至于发展前景,留在三四线的,大都是全家族人帮你使力,你凭什么说发展前景没有在北京单打独斗的好?当然我承认,赚大钱还得去北京上海,但已经留下来的,本身就是赚不了什么大钱、竞争欲望不那么强的普通人。我们这些普通人,对发展前景也不抱太大期望,能够安心养家就好,再说边坊邻近的都会照顾你,你努力工作对得起自己的工资就行。所以星子姐,你别一说,就说发展前景什么的,我们没那么高远的追求,就想踏踏实实过活而已。

小妹说到这里,我恍然明白了:喜欢说发展前景的大都是觉得自己有能力闯一闯的人。而主动留在三四线的,则大都是认清了自己的能力和定位的人。前一种人追求梦想,去一二线拼一拼当然很好;后一种人认清现实,留在三四五线踏实过活,又有什么不可以呢?

所以,留不留在三四线(在三四线买不买房),根本问题在于,你究竟是哪一种人?

曾经看过很多文章,曾经也多次附和过,四五线城市信息不发达、不透明、办事不讲规则,但是再次回到老家,感受到的,却与曾经附和过的,完全不是一回事。

▲四五线城市不讲规则?也许,这是真的,但却不一定冷如冰霜。

比如,米宅米宅曾写过,“三四五线城市处在整个中国财富生态链的最底端,于是这儿有人一大早去超市里领鸡蛋排队听课,城市里卖不动的假货在这儿有,城市里玩不下去的传销在这儿有,赚的最少,贬的最快,还容易被骗,他们其实最需要正确的信息和理念。”

然而,我的实际感受是,领鸡蛋排队一拥而上的现象不仅仅是三四线,北上广深都发生过甚至更频繁,因为大城市这类促销活动很普遍;这里也根本没人敢卖假货,小城市乡里乡亲的,你敢卖假货,别人就敢打断你的腿;小城市也根本没有搞传销的,因为搞传销需要有“国家投资”别人才敢信,比如北海有“北部湾开发”,廊坊有“京津冀一体化”,而我们的老家小城市,山高皇帝远,谁会信这里会有国家来投资(真正的传销基地,其实主要是环一线的热点城市和二线,比如嘉兴、燕郊,海南、武汉等等)?就算传销敢来,村里城里大都互相认识,谁又敢来这里拉人头?

至于说“四五线城市的人赚的最少,贬的最快,还容易被骗,他们其实最需要正确的信息和理念”,就更是弥天大谎了。就我的感觉而言,只有个别糊涂的老头老太太才会这样,现在信息时代了,谁都有手机,谁都不傻。特别是农村人办事,往往核实了一遍又一遍才安心。倒是那些大大咧咧的一二线小青年,上当受骗的机会远超四五线朋友。

因此,结合第一节小妹给我的启发,以及与固有的“四五线最底层”印象相冲突的现实感受,我觉得,四五线城市的发展潜力究竟如何,究竟是不是属于被城市化浪潮抛下的阶层,这一个问题真的应该集思广益、不那么武断的好好探讨下。

于是,带着疑问,我在初三后,频繁往返于山村、县城、地级市的亲朋好友,向他们请教,更让自己感受,究竟应该怎样对待生我养我的三四五线小城市。

▲站在湖边眺望老家县城

当然,如果你也认同,不妨转给你的亲戚或朋友,帮人帮已。

刚才我们提到过,在三四线城市买房,根本在于“心”,在于你究竟是不是安心于这里的环境,安心于这里的人情。因为归根到底说起来,三四线基础设施硬件确实没有一二线完善,很多事情只能找村委会(居委会)、亲戚朋友大家族这些“软组织”,而一二线基础硬件完善,不需要“软组织”,相反“软组织”的存在还妨害了公平竞争,这也是一二线与三四线最根本的区别之一。

由此,从这方面看,三四五线城市的房产,天生的居住属性大于其他属性,如果自住的话就很好,而如果是投资的话,就需要谨慎了。

话都这么说,但其实从涨幅看,三四线的涨幅这一波并不比一二线弱。例如张家界市区,目前的二手房均价已经从五六千涨到近八九千,直接与长沙看齐;衡阳、岳阳房价上万的楼盘比比皆是,甚至远超长沙——注意,这些城市是没有调控或轻微调控的,假如一二线也没有调控放开了让大家买,这些城市的房价和涨幅绝对赶不上一二线。

因此从这方面看,三四线的涨幅没有经过政策压缩,受一二线限购外溢性需求影响较大,其涨幅质量确实不如一二线,但要说它只有居住属性、没有投资属性,这话就绝对错了。

就我个人而言,我认为:存在消费升级现象、人口流动活跃、附近有4c级以上机场、有自身特色经济、居民生活水平不断提高的三四五线城市,房价是可以看多适当买入的。

这么说的依据在哪?就拿第一个标准“消费升级”来说,有消费升级现象,说明这些小城市的居民较为富裕,在20%-30%的首付的前提下,拿个20万是比较轻松的。随着互联网的普及,交通通畅性的提高,三四线城市居民的审美、视野都在提升,加之湖南的房价较低,他们有能力也有动力改善自己的居住环境,一些一线开发商如碧桂园、恒大就满足了这种消费升级需求,毕竟他们建的房子,比农民自建房确实要好看多了。

在这一方面,我曾经发过一篇文章《碧桂园:在三四线城市的风暴眼中贴地飞行(深度好文)》,大家可以点击看看,其行文实质就论述了碧桂园是抓住了三四线城市消费升级趋势的公司

那么,这些三四线城市哪些现象可以称得上是“消费升级”呢?我觉得,可以从最底层乡镇的农民自建房来看。

▲一提到老家,很多人就联想起这种破房子 。但其实,在发展比较均衡的湖南,下图的农村才是最真实的农村。

▲典型的湖南农村图景,家家都有楼房。

▲这是我哥哥家,表面看起来像幢小别墅,其实这样的房子在湖南农村早已很普遍。

一般来说,在最底层的乡镇,如果大都楼房林立,说明这里的人生活水平还是蛮好的,不是我们想象中的那么差。相应的,住在这里的年轻人,在父母的支持下去县城里买套新房(学区房),往往也很正常。

除了看农村自建房判断三四线楼市的消费能力之外,还有个重要的指标就是小轿车。在我的身边,几乎所有的留乡90后都有自己的小车(当然,娶媳妇拿车当彩礼是其中一个原因)。我回老家几天参加初中同学会,偶然发现,同学们停在饭店外的小汽车竟然将停车场里的停车位全部停满了。

从这一方面来看,三四线农村最明显的消费升级就是家家买车,5万-15万元的A级汽车是首选。以前大家春节去亲戚家还要坐大巴车,现在好了,直接开小轿车去拜年,方便很多。

▲这一点,从2013年到2017年不同类型汽车销量占比变化可以看出来。过去5年汽车消费有两个升级:一是农村消费升级带来的A级汽车(紧凑型轿车)销量占比提升;二是城镇消费升级带来的C级汽车(中大型轿车)销量占比提升。

▲从数据上看,乡村的消费增速开始甩开城镇,这意味着乡村的消费升级大幕正缓缓拉开。

除了内生性的消费升级、一二线限购外溢性需求之外,三四线城市房价上升动力,还有一个重要的因素是棚改。我曾在文章《叶檀论断十大最没前途的城市,为何都暴涨了?》里详细论述过,这波三四线红利的成因主要是:资金贬值效应下,三四线棚改货币化安置推动的改善性需求和一二线限购外溢性需求。简单来说,就是三四线棚改导致货币泛滥,一二线限购导致资产荒。由于货币贬值是客观存在的(例如建材和人力涨价,三四线城市自建房越来越贵,部分拥有自建房权力的农民也不得不去城里买房,这是一种被城镇化现象,但也是一种货币贬值现象)。大家为了资产保值,在没有好的投资标的的情况下,只好将钱投进三四线城市。

▲根据调研数据,大约有38%的外出打工者想回老家买房,有21%的想去老家的省会城市买房。也就是说,大约有6成的人想回乡置业。在省会大多限购的情况下,三四线老家成了他们唯一的选择。

尤其是这两年,三四五线老家的棚改力度很大,大部分是货币补偿(即直接给钱),因此,拿了拆迁款直接在市县买房子的同乡不在少数。这也导致过去这一年,三四线城市房价出现了明显的上涨。

▲山东公布了2018年各市的计划棚改量,可以看出日照、菏泽、德州等市的棚改量很大,预计这些城市的房价会比较坚挺。

刚才稍微谈了一点三四线消费升级的现象。除了这个,有发展潜力的三四五线城市的其他特征,例如人口流动活跃、附近有4c级以上机场、有自身特色经济、居民生活水平不断提高,等等。

首先说说人口。我们都说三四线城市大多是人口流出型城市,确实,这是对的。但这不代表这些城市就没有了发展。例如张家界市,本地只有一个吉首大学张家界学院,根本留不住去了外地的大学生。但是张家界是旅游大市,来到这里游玩的全国人民来往如织,这里的人口流动就非常活跃。同样的,处于湘南交通重心的衡阳、接壤湖北长江洞庭一线的岳阳,人口流动也非常活跃。

然后说说机场。我们知道机场的建设立项都是需要一定人口流量来支撑的,否则国家不会批。机场分为4F、4E、4D、4C、3C从高到低五个等级,4C级以上机场可以停飞空客A320、波音737等双发中程窄体客机,这也是目前最常见的客机标准。4c级以下的3C机场就只能停飞波音733、ERJ、ARJ、CRJ等中短程支线客机,已经完全没法满足航空公司的盈利需求了,所以个人认为,附近拥有4C及以上机场的三四线城市,大多有发展前途(张家界荷花机场属于4D级)。

最后说说特色经济。星子觉得,在我国经济进入新常态的背景下,县域将成为实现我国经济发展动能转换、推进供给侧改革的重要载体和先锋。前段时间出台的宅基地政策,就是为县域经济的焕发做准备。只要一个城市有自身特色,这个城市就有壮大为二线的可能。例如张家界旅游经济效益,确实却来越好;衡阳、株洲的重工业,也发展得非常不错。

虽然说了这么多,按照我们在一二线朋友的思维,在四五线城市买房,人生地不熟,总觉得不踏实。而且,虹吸效应的存在,也让人心生疑虑。

三四线老家会像河北一样被北京吸干吗?米宅米宅对此曾说,“未来河南只有一个城市叫郑州,虹吸效应会非常明显,郑州的人和钱会被北上深杭吸走,郑州会吸走所有地市和县城优秀的人和聪明的钱。郑州,是整个河南资产配置最后的屏障。郑州以下,都不碰!

然而我觉得,我们可能将虹吸效应的影响夸大过度了。俗话说,宁为鸡头 ,不为凤尾,对于有些厌倦了竞争的人才和富豪来说,三四线才是他真正的归属。再加上考虑到资产配置、杠杆 (我们县城可以做到极低的首付比例)等因素,一棍子打死所有三四线城市,真的很冤。

未来中国城市化的路径究竟是怎样的?有人说遵循国外的发展模式:从虹吸效应的城市化,到环一二线、郊区经济的逆城市化。但我觉得,中国很有可能是一二线、三四五线同时并重发展 、全面竞争的模式,而不会走欧美国家的老路子。

为什么这么说?这要从我们国家的政治体制谈起。国外的政治体制是流动自由,所以城市发展也非常自由散漫;然而中国大陆是典型的县域基层体制,每个城市都有追求政绩的欲望,每个城市也都有发展向上的强劲动力——所以我们经常看到某某工业园建在偏远的山区,某某新城变成了鬼城这一类失败案例 。

从根本而言,这种模式对部分城市可能不够公平,例如该大力扩张的城市如北上广深没法扩张,但对广大的三四线小城市,是非常公平的。它从政治体制上保证了这些城市永远没法变成美国芝加哥那样的“废城 ”,更进一步保证了房地产经济在三四线城市的可持续性。

▲三亚的降价底线表明,政府不可能允许房地产大跌。特别是对房地产倚赖程度较大的三四线城市,维持缓涨是其基本意识形态。

由此,我觉得我们可能有些太小看县域经济对中国经济的贡献了,具体的数据我没查,但我觉得目前中国经济消费的重心仍在县域基层。三四五线城市的房地产,也许远没有想象中那么悲观。

最后谈谈在三四线购房指南。

(1)在老家购房,可能收益不会很高,可能转手不那么容易,但它的的确确是获得幸福感最快的方式。因为无论是人情还是环境,大家都在彼此照应。特别是对于将要生小孩、生二胎的孕妇来说,住在老家坐月子,有父母帮忙带、做饭打扫卫生,是极为舒适的。

前不久,人民日报发了一篇文章《物质幸福时代已经结束,新时代来临》,也为广大群众指明了生活的真谛:在过去物质匮乏的年代,不断做物质加法——为家里添置冰箱,买回电视机,配齐洗衣机,再买辆车……从一无所有的状态到“全副武装”的过程,确实能给人幸福的感觉。但现在,在这个万物俱备、什么都不缺的年代,占有物质很难再刺激我们的感官,让我们获得长久的满足。在新的时代,比起金钱和物质,更重要的是精神层面的充实感。从实物中获得的满足感只能持续很短的时间,但是我们宝贵的经历以及从中获得的知识,将永久地入驻我们的生命。

由此,从这一方面说,三四线老家的存在,会让我们的精神更加充实。相信在未来不久,返乡潮也会不断涌现,舍弃亲情去打工赚钱的案例,将会越来越少。

(2)不是所有人都向往一二线,毕竟高竞争压力。因此,对于能够留在一二线的朋友来说,留下来当然最好。认准了自己在一线留不下、从小竞争欲望不强的朋友,也别灰心、更别犹豫,你的快乐老家,仍然是个好去处。

(3)说实在话,现在三四线房子也涨了一波,升值空间不大了。特别是三四线收入涨幅较慢的情况下,1万每平的房价,几乎是当地居民所能买得起的极限。当然,北上广深的5万房价,也几乎是当地居民所能承受的极限。(具体见链接:上海房价为什么是5万+?大数据告诉一个你忽视的原因

所以从这方面看,目前已涨过一波的三四线房产,值得买吗?当然值得买。你自住就最好不过,一二线的房子还给不了你这种安逸感。但如果是投资、不是自住,三四线房产最好别拿来玩,房住不炒的大环境,搞不好会套牢。一线有泡沫,二线有泡沫,三四线的泡沫确实是最大的。

(4)目前投资的话,可以考虑中山、东莞、惠州、无锡、嘉兴、珠海等环大城市圈的三线城市,或者考虑海南的东线,如琼海、文昌、万宁、陵水的房子,在北方雾霾肆虐之时,这里可以成为人们逃离的最佳之所,也是未来家族度假居住用房最佳场所。

(5)三四线城市营商环京普遍不发达,请勿购买商铺、写字楼,除非真的是热门的档口。

(6)所有的投资都是为了自己以及下一代更幸福的生活,有些是不能拿钱或房子来衡量的。如何用最少的钱实现最大的人生幸福感,是一门学问。

最后,我只能说,人生的比例尺不一样,人生体味到的幸福也不一样。

▲老妈做的年夜饭,几天下来感觉吃得胖成了猪.....

▲当我牵着我家的大金毛奔跑在一望无际的原野上、呼吸着清新而又鲜甜的空气时,我真心觉得,能在老家住着,也不失为一种明媚的选择!

如果,你在三四五线城市的亲戚和同学还在犹豫买房,把本文转发给他们,相信他们会做出正确的选择!

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

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