南知｜衡阳黄金地块流拍背后 房企资金压力大出手置业好时机

买房衡阳  作者： 欧亚南  2018-08-19 00:14

[摘要] 多家大牌房企紧急调整全面入驻三四线城市布局，放缓进入三四线城市步伐，衡阳自然不例外。

昨日（2018年8月17日）衡阳市公共资源交易中心受衡阳国土资源局委托，以网上挂牌方式出让的【2018】68号地块（以下简称68号地块），因未达到预设的保留底价，流拍了！引得衡阳无数地产人士唏嘘不已，大呼意外。

条件优渥的网挂【2018】68号地块

68号地块地处衡阳高新开发区内，东临彩霞街、西临岳麓街、南临天台路、北临杨柳路。地块规整、净地出售，周边成熟楼盘林立，有特变·水木融城、恒大绿洲、拓兴·阳光新城。

且配套成熟，南靠蒸水小学、衡阳华新中学，仅一街之隔。北临衡阳国防教育广场，同样仅一街之隔。地块周边路网林立，交通便捷。这么一块地！在整个华新不说，但至少是稀缺的优质地块。

按理说，这样一块位于衡阳热门区域的优质地块，应该是众开发商竞相争夺的热门，为何会流拍？而且不仅是流拍，更是创下2018年衡阳市中心城区土地网拍以来的两“”：

1、竞拍时间短（竞买时间不足1）

2、竞价次数少（竞价次数仅14次）

衡阳土地价格已达瓶颈 “地王潮”短期难再现

如果说宗地位置没有问题，那么就一定是土地价格出现了问题。我们拿68号地块与衡阳的“地王”网挂【2018】57号地块（以下简称57号地块）做比较便能看出端倪。

（[2018]网挂68号地块招拍挂信息）

（[2018]网挂57号地块招拍挂信息）

两块宗地经济技术指标相差无几，无非就是68号地块的商业用地比例高出10%，但就68号地块的面积、规整程度、区位可以说都胜于57号地块。

其余按下不表，57号地块起始拍卖价230万/亩，终成交价784万/亩，溢价率达到240.86%，楼面价达到3922元/㎡，项目售出单价粗略估计要达到9000元/㎡以上，方能实现盈利。

而条件更为优越的68号地块，起始拍卖价498万，是57号地块的两倍多，一旦大牌房企之间激烈争夺，其地价相较57号地块只会高不会低。即便终按照57号地块价格成交，那么68号地块的土地出让总价款也将近10亿元。

如此巨额的总价，本地开发商们鉴于资金实力从一开始就放弃了参与。而68号地块的流拍，也体现出已经入驻和准备入驻衡阳的国内知名开发商对衡阳市场房价支撑力、周转速度开始缺乏足够的信心。

国开行棚改贷款政策收紧大牌房企放缓进驻衡阳

6月25日，一则关于“国家开发银行（以下简称“国开行”）将棚户区改造（以下简称“棚改”）贷款审批权收回总行，一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声鹤唳。

当晚，国开行对外回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

但市场惊恐未定，6月26日，地产股集体暴跌，A股和港股均未能幸免。跌幅较大的包括中南建设下跌9.88%、旭辉控制（00884.HK）下跌7.91%、新城控股下跌下跌7.74%、碧桂园下跌6.65%、融信中国下跌6%。

棚改作为推动三四线城市去库存、房价上涨的背后推手的作用，已经是众所周知。本次国开行的棚改政策调整，极大的影响了知名房企布局三四线城市的信心。多家大牌房企紧急调整全面入驻三四城市布局，放缓进入三四线城市步伐。衡阳自然不例外，由此衡阳68号地块竞买房企减少。

大牌房企资金链紧张 衡阳土地流拍或频现

据统计，2018年上半年房企成功发行的债券项目金额共计2716亿元，这一数字不及2017年房企融资总额10864亿元的三分之一。

（2018年上半年房企成功发债前10）

而今年上半年申请未通过、中止或者终止的房企发行债券金额达794亿元。就连宝龙地产发行的7.81亿元ABS、红星发行的7.5亿元ABS、朗诗地产发行的5.56亿元ABS等总金额不足10亿元的产品也都被终止或者中止。

（2018年上半年房企发债失败前10）

这些搁浅的债券揭示了对房企金融管控的强化，房企国内融资难度增大。

并且从2015年开始，各大房企为了扩大经营规模，扩张经营版图，在宽松的金融政策下大肆发债。2018年下半年将成为国内各个大牌地产公司的集中偿债期，自有资金相当紧缺，大家都开始加速去化。而一些房企的周转率本身已经达到，资金压力更为严重。

融资渠道收窄加上庞大的债务，对于房地产这种资金密集型行业，大牌房企对资金的使用会越发小心，拿地也会越发谨慎。

而面对衡阳已经推高的地价，如果不能调整到市场可以接受的合理范围，那么衡阳土拍市场就将陷入本地开发商缺乏足够的资金实力买地，大牌房企不愿意买的尴尬境地，可想而知今后衡阳土地流拍率会越来越高。

下半年已经入驻衡阳的大牌房企将尽力提升自身项目的去化速度，衡阳房地产市场由于他们庞大的供货量，去化速度将“被”带动，市场竞争加剧。

衡阳房价短时间趋稳 出手置业好时机

衡阳房价历来属于成本推动型，自2017年至今，虽房价大幅上涨。但推动它是不断攀升的地价、高昂的建安成本、愈发严格的税务支出、困难重重的融资渠道。

国家差异化调控尚在执行，对于一二线城市的调控政策越来越严，衡阳作为劳动力输出大市，受大城市置业溢出红利影响尚存。只要价格能够阶段性稳定，各大房企不是想着利润化，而是提升回款速度，即是出手置业的好时机。

加之衡阳虽房价大幅上涨，但相较湖南其他同级城市（如：张家界的房屋的均价已达到10000元/㎡，岳阳也达到了9000元/㎡）房价尚处于较低水平，具备可观的上升空间。一旦衡阳大牌房企经过第三季度缓冲，之前拍出的“地王”项目筹备上市，所带来的连带效应仍将推动衡阳房价整体上涨。

（张家界房价走势图）

（岳阳房价走势图）
图片来源于网络

并且房地产行业由于开发节奏具有明显的周期性，由于土地流拍率提升、房企土地储备不足，未来2-3年又将由于新房供应量不足进入卖方市场，届时衡阳房价又将进入一个新的高度。

本文仅供参考，不构成任何买房建议
作者简介：欧亚南先生，经济学硕士，中指研究院主任分析师、湘南地产观察员，青年学者。关注湘南地区房地产行业发展、调控政策、房价走势。

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