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住宅70年到期后也许几百元就能续期

邦地产     2016-04-18 08:55

[摘要] 住宅70年到期后也许只用几百元就能续期,但有人吓唬我们要房价1/3才够!

住宅70年到期后也许只用几百元就能续期,但有人吓唬我们要房价1/3才够!

“我房子的土地到期后,还要付三分之一房价才能继续住下去?”

“首例房屋产权到期续费,要交房价三成!”

近,关于温州住宅土地使用期到期续期的事,流传甚广。无数人看了新闻后彻夜难眠,担心房屋到期后要支付巨额的土地出让金才能续期。

可是,你知道吗?上述事件其实还没有真正发生!所谓要付房价1/3才能住下去,其实都是好事者的歪歪,目前连温州的国土部门都不知道应该怎样征收土地出让金。

而在比温州房价高得多的深圳,居民只用了几百元每平米的价钱,就已经完成了土地使用权的续期。

而且这一现成的例子,已被预测,可能会在全国大面积推行。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉邦爷,在国务院70年土地使用权到期后,究竟应付多少土地出让金?在正式法规出台前,各地部门理想的做法,其实应该是,按年来收土地出让金。

温州国土部都还不知道怎样收?

4月12日、13日,《温州日报》报道称,温州市中心的几个居民在房屋交易过程中遭遇了土地证即将到期,而被银行拒绝按揭贷款的事情。此后经各部门协调以及当地评估公司对土地的估价,要求业主要想使得房屋顺利交易,就得在转让时续期,按照优惠价(土地市场评估价的40%)缴纳土地出让金,重新取得70年土地使用权。而土地证已经过期的则不能办理续期,为了避免国有资产流失,现在他们只能答复申请办理人,按照全额计征。

温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武证实说,如果王女士(事件中涉及的一位温州业主)的土地证还没有过期,可以在转让时续期,按照优惠价(土地市场评估价的40%)缴纳土地出让金,重新取得70年土地使用权。现在这种情况已经不能续期,只能重新审批。

王女士表示,《物权法》第149条明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”她的理解是,现在土地证到期了,国土部门应当予以自动续期。

陶建武说,《物权法》只规定了使用权届满可以自动续期,但自动续期怎么个自动续法,怎么收费?对于这些问题,国土资源部和住建部都没有出台补充性的文件,所以如何操作也不知道。目前在国家没有出台细则的情况下,温州的做法是,全额收取土地出让金。

具体到王女士这套房,要想重新办土地证,要交多少钱?记者帮她查了一下,她土地证上的土地使用面积为14.28平方米,横河北小区位于市区住宅用地Ⅰ级住宅范围内,2016年基准地价为13230元/平方米,她要支付188924.4元。

但应该注意的是,上述土地出让金的补缴额,并不是温州市国土资源局已经确定的,只是记者自己查的。

邦爷采访当事记者了解到的情况是,这一调查的数据来源于当地国土局指定的评估公司的评估,其依据是温州一类土地的基准地价。

邦爷认识的一个评估师说,这个评估标准无法在全国通用。原因是按照一般的土地评估方法,是根据周边近期出让土地成交的评估价格进行评定。相比于基准地价,以周边地价评估测算,得到的补缴土地出让金金额会更高。如果温州国土部门贸然低价出让,就有贱卖土地的风险。

同样,因为《物权法》并没有确定是否需要补缴,补缴金额是多少。如果按照上述由记者测算出来的结果,温州市国土局还会被质疑“多收土地出让金”。

所以,在没有可靠依据的情况下,稳妥的办法是不要交易。

而且后经核实,王女士并未真正支付这笔地价款,也就是说媒体报道的这件事并没有真正意义上发生过。

疑惑:产权已延期的案例为何没火?

3月24日,有媒体曾经报道,深圳市福田区一小区业主把产权年限从50年申请至70年。

今年一月份,该业主向深圳市规划和国土资源委员会提交了地价延期申请,2月底拿到批复。据了解,该居民终补交的金额为44940元,平均每平方米补了557元。拿到深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局的批复后,房子挂牌价也从680万调整为710万。

另外,深圳一批20世纪80年代至90年初建设的安居房、公司福利房、经济适用房,或存在同小区不同年限的情况,但这类房子也可递交延期申请,官方回复称“约20个工作日可得到批复”。

明明已经有了判例,却没有被广泛报道。但温州案件,经过一些自媒体传播,就成了热闻,甚至衍生出“所有的房东都是国家的租户”这样夸张的演绎。

邦爷的律师朋友说,在没有具体政策规定的情况下,已经成功操作的案例,有可能被各地政府所引用。因为,这样做风险低,可操作性也是强的。相比之下,温州的例子只是理论上可以操作,实际并没有发生,因此可推广价值并不大。

上海杜跃平律师事务所律师杜跃平说,温州需要补缴土地出让金的那部分土地,本身出让的就是只有20年土地使用权限的非常规地块,对全国而言,完全没有任何参照意义。反而,深圳所出让的是常规的50年土地,补缴土地出让金的金额,具有参照意义,可在全国推广。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,对各地政府来说,好的办法,也许是让使用期到期的土地一年一续约。每年的续约金额,按照当年出让的同类同地段国有建设用地的评估价格来实施。这样,地方政府既不会有贱卖国资的风险,所出让的地价也能让普通老百姓所承受。

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