[摘要] 2015年度的绿色地产报告新推出了“绿色地产运营10强”，以所管理的商业物业的运行能效作为主要判断依据，区别于以“建设-销售”为主的“绿色地产开发10强”。
首次尝试“绿色地产运营”排名
2015绿色地产10推陈出新
近日，一家二线房企的研发设计总监找到记者，他需要从2011年开始到2015年的5本绿色地产发展报告，尤其是每年绿色地产10的榜单。“用行业绿色标杆企业来说服领导做绿色产品。”
2015年年底，在中国房地产报绿色地产研究中心发布的《2015年度中国绿色地产发展报告》中，万科、绿地、万达、金茂、招商局等房企荣登2015年绿色地产开发10强榜单。其中，有几家房企长期占据着榜单中的前几名。这些房企，也是中国房地产报绿色地产研究中心(以下简称“研究中心”)研究的标杆。
解读上榜企业，了解榜单变化，从中，房企可以看到更多可以作为的地方。以下是中国房地产报绿色地产研究中心顾问黄俊鹏对2015年榜单的解读。
中国房地产报：2015年的榜单分为“2015年绿色地产开发10强”和“2015年绿色地产运营10强”，为什么?
黄俊鹏：是为了反映中国房地产市场的发展趋势，以及倡导更加务实和落地的绿色观念。
随着中国房地产市场黄金时代的远去，房地产经营的重点将由增量转移到存量，考验着物业管理水平。其中，科技含量高的建筑产品有着非常复杂的机电系统，为了使建筑物的运营达到佳节能状态，需要对用户的使用行为进行持续地教育和引导，物业管理的内涵也扩展到了设施管理和能效管理。可以预测，未来10年，商业建筑的高效运营管理、既有建筑的节能改造、老旧社区的宜居改造将成为城市发展的重点。
为应对这一趋势，客观反映房地产市场的变化，2015年度的绿色地产报告新推出了“绿色地产运营10强”，以所管理的商业物业的运行能效作为主要判断依据，区别于以“建设-销售”为主的“绿色地产开发10强”。
中国房地产报：2015绿色地产开发10强榜单与2014年相比，万科、绿地、万达、金茂、招商局等房企继续践行绿色化之外，我们看到恒大地产也挤入10强榜单。为什么?
黄俊鹏：恒大在2013年就已组建了专门的团队，负责集团绿色建筑相关技术的研发、推广和标准建立，但未见有成果对外发布。直到2015年，恒大才正式开启多项绿色建筑相关的研发活动和市场宣传，比如与哈佛大学、清华大学联合成立绿色建筑研究基地，与英国BRE(建筑研究院)搭建中英可持续城镇化研究平台等。不仅在研发层面，在实际项目层面，通过公开披露的资料，我们也了解到恒大在海南的海花岛项目采用了多项前瞻性的可再生能源技术，比如潮汐能。
基于此，恒大结合自身项目的定位，提出了“绿色民生地产”的理念，较之于金茂和朗诗主要面向高端用户开发的高科技绿色住宅产品，我们十分期待恒大持续研究和应用“绿色民生地产”的理念，这对中国大部分的房地产开发项目而言，更具有借鉴意义。
此外，综合恒大在绿色建筑已开发面积方面的指标，与企业在绿色管理制度和绿色技术研发方面的投入，今年恒大地产的综合绿色指数排名比往年有很大的提升，这也是恒大为什么今年能进到前10的原因。
中国房地产报：在“2015年绿色地产运营十强”榜单中，排在位的是中国金茂控股集团有限公司，万科并没有排，能简单介绍一下运营10强评估过程和具体指标吗?
黄俊鹏：万科的优势在于住宅领域，比如产业化和精装修。虽然万科物业也很强大，在服务方面赢得了很好的口碑，但“绿色地产运营十强”既然强调运营，就不能是简单的物业管理，需要强调建筑设施、设备的节能管理。所以，可以看到太古地产、凯德置地等专注于商业地产的企业也会上榜，而万科、恒大等专注于住宅领域的开发商并未上榜的原因。
当然，高科技绿色住宅类产品是一个特殊的住宅产品，由于其采用了主动技术维持室内的湿热环境和空气品质在一个相对舒适的区间，将单个住户独立的设备管理行为集中到物业手里，由物业管理人员负责整栋建筑物的运维。每个住户行为的不一致性、节能意识的高低，入住率等因素都会影响整栋建筑物的能耗费用，要做到真正的节能，使这种集中管理的方式比单个住户自己调节的方式更为高效的运行，就需要高超的节能运营管理能力。这也是为何朗诗、当代和三湘股份等企业能上榜的原因。
而金茂则是楼宇能效管理方面的翘楚，金茂在楼宇能效管理方面积累了丰富的经验，从中国个商业办公楼金茂大厦的合同能源管理节能改造开始，金茂要求自己新开发的办公楼项目均争取绿色建筑运营标识，同时申报BREEAM级认证、德国DGNB认证，处于运营期间的项目，申报LEED-EB标识(针对既有建筑的绿色认证)。其高舒适度低能耗的科技住宅开发和运营管理，在短时间内不仅取得了技术上的验证，也获得了市场上的成功，比如北京的广渠门金茂府项目。从项目的高品质、技术应用的全面(覆盖了住宅和商业)、能效管理理念的领先等方面，金茂都是当之无愧的楷模，故综合评分较高。
去年也是研究团队次尝试就“绿色地产运营”这个排名，评价指标在原来的7个维度上，增加了获得绿色建筑运营标识(含LEED-EB和绿建三星的运营标识)的项目数量、企业是否规模化应用节能监测和管理平台、是否具备楼宇设施系统管理能力(团队)等指标，弱化了或去掉了营销、产品、社会责任等指标，能力建设指标由研发团队的建设，改为了运营管理团队的建设。评价过程还是以各项指标的打分为依据，按照总分的高低进行排序。只不过，在“绿色地产运营”的总分构成中，上述新增的3个指标的权重更高，达到0.4，故大家会看到这个排名和“绿色地产开发”的排名完全不一样。
当然，我们的研究也是一家之言，何况也是初次尝试就“运营”这个领域进行评价，在评价方法和指标方面还有很多可以完善的空间，我们也会尝试与其他专业的机构进行合作，让这个评价更加科学和公正。
中国房地产报：在2015年评估过程中，哪些房企让你印象比较深刻?
黄俊鹏：印象深刻有两类。一类是排名上升的，一类是排名下降的。恒大在2015年的突出表现让人印象深刻，但恒大是否能让它的“绿色民生地产”理念落地实施，也值得我们拭目以待。相比之下，招商地产，也就是如今的招商蛇口，排名有所下降。招商蛇口为推动中国的绿色建筑发展做出了卓越的贡献，同时，招商蛇口内部建立了一套完整的绿色绩效考核机制，公司的绿色城市创新中心团队也为公司的绿色发展提出了很多可行的建议。但纵观2015年，招商蛇口在绿色发展方面提出的想法多过取得的实际成就，以至于有人认为招商蛇口一直是以“理念取胜”，而不是像万科、朗诗那样，以产品、技术和服务取胜，让其绿色领军者的形象有所失色。绿色需要创新，需要不断进取，真正融入企业发展的基因，作为企业核心战略之一去推动和实施，将绿色理念尽可能落实到旗下的每一个项目中，否则就很容易被超越。
绿色地产评价7个维度
中国房地产报绿色地产研究中心分别从公司价值观、行为规范、产品和服务、人力资源和企业社会责任等方面进行总结，并终通过以下7个评价维度来衡量公司的绿色程度。
1.战略方向
考虑到目前我国绿色地产还处于发展的早期，开发商和消费者的绿色意识都有待加强，绿色地产市场还有待培育，本研究在评价指标的设计上，适当加大了绿色价值观方面的权重。公司绿色价值观直观地体现在公司发展战略的设定上，可从公司网站和企业介绍中得到明确体现。但不同企业的绿色战略表述大相径庭，故我们在研究中，不仅看重企业在绿色战略方面“怎么说”，还得要求战略是清晰的、可行的，并且能够得到公司上上下下各个层面员工的统一认识。
2.管理制度
头脑很“绿”，但四肢不“绿”的开发企业，在各家设计咨询公司开展绿色咨询业务时时常遇到，故仅有绿色战略，还远远不够，还需要公司在管理上加大力度，将公司的绿色战略，落到企业文化建设上，比如绿色办公文化的倡导，在采购环节的绿色供应链控制等。
3.产品定位
绿色地产企业与其他普通的房地产开发企业一样，也需要对自己的产品进行定位，选择合理的技术路线，比如锋尚、当代、朗诗等开发商提倡的高舒适度低能耗住宅开发理念及其相对应的技术体系。有的开发企业并不特定选择某一种技术体系，由于其产品的多样性，比如住宅和写字楼、公寓和酒店、商铺和综合型的商场等，要求有不同的技术体系与之相对应。
4.营销策略
绿色地产产品作为一个新事物，要求开发商不仅需要开发过程中的技术选择，还需对所采用的技术进行通俗易懂的讲解，对消费者进行合理教育，引导消费者绿色消费理念，培养消费者低碳环保生活习惯。这种宣传或教育活动，如果在产品销售之前，可称之为营销;如果在销售之后，可视之为售后服务。
5.项目认证
对企业行为的评价，不仅要观察其绿色战略，还要考察其绿色作为。对于房地产开发商而言，就是完成绿色项目的数量、面积和质量。对于项目绿色与否，一个比较公认的标准就是获得绿色认证，既包括中国本土的绿色建筑评价标识，也包括国际上流行的一些标准，比如美国的LEED认证，德国的DGNB，新加坡的Green Mark等。
从节能环保角度讲，绿色项目前提是节能，故我们在研究中，也试图获取这些获得认证项目在能源消耗的实际表现上，是否比周边同地段同用途的楼盘能耗密度(单位面积能耗指标)要低。但由于要获取各个建筑准确的能耗密度，难度很大，故在研究中，将能耗数据指标设置了较低的权重。期望在将来的研究中，能够逐步增大该项目的权重，并以逐年的能耗指标作为参考依据。
6.能力建设
本研究中所提出的能力建设，指的是房地产开发企业的管理人员和工程师在节能环保理念、专业知识和技能方面的能力养成过程。优异的人才团队，不仅会确保绿色地产产品的质量，也会提升产品的技术内涵，做到各个节能子系统之间优的整合，而不是简单的技术堆砌，并进而发展出适合自身的技术体系和与之相适应的管理和营销体系。
7.社会责任
企业社会责任(Corporate social responsibility，简称CSR)是指企业在创造利润、对股东承担法律责任的同时，还要承担对员工、消费者、社区和环境的责任。绿色地产不仅需要体现人与自然的关系，也需要体现人与人之间的关系。具体到企业，就是企业对自己员工，对周边社区，和所处的社会的基本责任。本研究将企业的社会责任也纳入到衡量绿色地产的影响因素之一，更加强调了企业自身的可持续发展。
本研究所涉及的100多家房地产企业，大部分为上市公司，每年均有企业社会责任报告，是本研究进行评价的依据。对于很少的几家非上市企业，则主要参考企业网站和宣传材料中关于上述各项企业社会责任具体的活动来判断。
综上所述，我们衡量绿色地产开发商的各个因素，邀请业内专家和领导对各家企业进行打分，终按每家企业的总分进行排序。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
