[摘要] 3月24日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征 税试点的通知》。
3月24日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征 税试点的通知》，2016年5月1日起在范围内全面推开营业税改征 税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳 税。
其中，《营业税改征 税试点实施办法》规定，建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。不动产可以抵扣 税政策终于“千呼万唤始出来”。
那么，营改增的推出对地产行业将带来什么样的变化呢？短期内会否带来剧烈变化，长期产生哪些深远影响？
总体而言，营改增鼓励 企业新增不动产所含 税纳入抵扣，对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。
因为，开发商可以将税负转嫁给购置者（一般是企业），而购置者也可以将商业办公购置税作为进项 税申请抵扣。不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，也将促使土地、项目收购，加速房地产行业整合。
四大利好：
利好改善办公条件的企业
首先，当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。如此，营改增的落地将有望促进写字楼库存去化。资料显示，目前有2亿平方米左右的商业地产，众多房企正面临空前的商用物业去库存压力。
利好服务业
将不动产纳入 税抵扣链条意味着，占服务行业抵扣近60%的购进、自建不动产将完全被抵扣，这对于降低服务业成本是一项重要的举措。
利好开发商
多年来，开发商一直对税负过重叫苦连连，可以实现进项抵扣后，将大大减轻开发商的负担。由于土地或房屋 越多，开发商缴纳的 税就越多，这就激励开发商不再靠 获益，而是转向提升产品品质和成本管控。可以激励开发商增加精装修房屋供给。
利好租赁企业
同时，房地产营改增对行业来说是脱胎换骨的革新。首先，不动产纳入 税抵扣，有利于提高租赁企业利润水平，助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。
三个问号：
能否为房企减负？
此前，曾有机构研究显示，当营改增房企适用税率从5%的营业税率变更为11%的 税税率时，只有企业拥有足够可抵扣的进项税额时，才能保证税负不上升。在消费型 税下，企业外购的生产资料和固定资产支出越多，可抵扣进项税额就越多。而如果人工成本、财务费用等不可抵扣项较多，营改增的减税效果越小。
因此，房地产营改增能否为房企减税将要看具体情况而定。另外，房企负担重不重很大一部分也取决于下一个问题——土地价格。
会否推高土地价格？
“房地产格局的重大变化，几乎都是和税制紧密相连。房地产营改增，对房企来说短期体现为税负下降，但长期则体现为地价上涨。”华泰证券分析师认为。
2007-2011年，有9个省市对营业税十分依赖，营业税占地方税收比重都超过了40%，其中包括北京，达到41%。有分析人士认为，营改增很可能加大地方 对“土地财政”的依赖。如果土地成本进一步上行，届时推动房价上涨的局面很可能继续在一线城市上演。
当前，我国一二线城市与三四线城市分化严重。对于三四线城市来说，不动产 税纳入抵扣、交易成本降低，此政策显然利于促进房产交易、加快去库存。然而，如同策咨询研究部总监张宏伟所说，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市 购房，不会到市场基本面不好的城市 。因此，房地产营改增究竟能不能去三四线库存，还待考验。
业内人士表示，营改增对企业 楼市确实会有助推作用，但营改增并不是楼市税收政策调整的终点。后续有关房地产税的改革还会逐步推进，尤其是房产持有环节的征税，后续仍将深化改革。受此影响，楼市格局也将变得更加复杂多变。
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