RD-WRAP: break-word !important;WHITE-SPACE: pre-wrap">在房地产去库存的大背景下，2016年春节，中指研究院组织300名分析师在返乡过春节期间对各级城市房地产市场发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和投资机会进行分析，为去库存建言献策。
在所分析的约160个城市中，部分城市市场表现良好，未来具有一定发展空间；而多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响，发展面临较大风险。通过对风险城市的梳理，我们将这些城市按风险成因分类，主要归为四种类型：
这类城市依托其在各省突出的经济地位以及城市发展规划，吸引众多房企入驻。前几年“大拆大建”、过度开发、过度投资等均造成楼市膨胀发展，而随着楼市供应量的不断加大，需求并未随之大量增加，市场逐渐低迷。
代表城市：河北唐山、陕西咸阳、山东高唐、江西玉山、兰州新区。
河北唐山：膨胀遭遇滑铁卢，市场进入“寒潮期”
房价水平与经济地位相悖。2015年，唐山人均GDP为80345元，以优势稳坐省内把交椅。而住宅均价仅为5912元/平方米，在省内各城市中房价居第五位，甚至较人均GDP水平不足3万元的保定房价低440元/平方米，房价水平与经济地位明显不符。
膨胀遭遇滑铁卢，市场回升信心不足。2009年-2011年，唐山房地产市场持续升温，由2008年之前的年均成交面积40万方突增至百余万方，房价也随之走高，到2011年已经突破7000元/平方米。绿城、万科、华润、万达等大牌房企集中进入唐山市场，看好市场前景并大肆掠地。2012年调控稍有放松，加之新项目集中入市，在开发商以价换量的策略下，唐山商品房市场的成交量倍增，而成交均价则降低了2000元/平方米，甚至部分均价近万元的项目价格下调近半。2013年，在巨额库存压力下，唐山房地产市场的成交量大幅缩水，2014-2015年，成交量回升至300万方以上，但成交均价仍不足6000元/平方米，市场回升的信心略有不足。
重工业结构下，人口导入模式单一，住房需求不旺。唐山的经济结构一直以重工业为主体。2008年以来，第二产业的比重均在60%左右。重工业基础下，唐山的人口导入模式比较单一，多以产业工人为主，消费能力整体偏弱；与此同时，唐山的城镇人口相对偏少，2008年以来城镇人口比重均不足34%。双重人口结构限制，使得唐山整体购买能力较低，房地产市场需求相对不足。
存量大、租售难，市场预期低落。唐山经营性用地成交量在2013年达到高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万方，而近三年的年均销售面积仅263万方，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年之久。2014-2015年两年间，唐山楼市申领预售证面积合计1680.4万方，而销售总面积合计仅624万方，不及新上市面积的零头，市场去化压力巨大。
陕西咸阳：前期土地出让规模大，楼市隐患渐显
前几年土地出让规模的迅猛增长为楼市库存难题埋下了种子。2010-2015年，咸阳市土地出让面积累计近4500万平方米。其中，2010-2013年土地出让面积逐年增长，从2010年的378万平方米迅猛增至2013年的1233万平方米；2014年以后土地出让力度逐年减弱，2015年持续走低，但仍有600多万平方米。
保守估计，库存超过300万平米。咸阳市现有库存主要来源于2012-2013行业过度投资导致的供需结构不平衡。2013年咸阳市新批上市面积高达384万平方米，销量仅占供应量的一半左右；2014年新批上市320万平方米，销量仅为218万平方米，供需严重不均衡。按照近三年来的供需差额推算，目前咸阳市房地产市场库存至少在280万平方米以上，按照近三年年均216万平方米的去化速度计算，现有库存出清周期至少在15个月以上，如果加上2013年以前的历史累积则会更高。
产业大量集聚吸引外来人口流入。西咸新区以发展新材料、节能环保、高端制造、现代农业、文化旅游和高端服务业等新兴产业为主。众多高端项目的引进伴随着大量受教育程度较高及具有一定技术水平的产业工人等外来人口导入，这部分人口在产城融合的进程中必然会产生大规模的置业需求。此外，产业新城建设带来基础设施建设日益完善也有助于咸阳承接西安人口的置业需求。
2. 产业单一：经济发展缓慢，居民收入低，楼市去库存动力偏弱
这类城市受制于单一的产业结构，经济发展受阻，居民收入下滑，购买力下降。比如山西临汾，该城市属于资源型城市，资源消耗过大，造成经济发展缓慢。另外，经济的不景气也一定程度上造成人口大量外流，直接影响楼市需求。这类城市亟需产业转型升级，带动经济快速发展，从而提高居民收入，增强人口的吸附能力，给楼市发展提供动力。
代表城市：山西临汾、吉林长春、辽宁锦州。
山西临汾：煤炭产业不景气，影响楼市发展
临汾全市常住人口约442万。虽然第三产业增加值占生产总值的比重已经从2010年的34%增长到2014年的38%，但支柱产业仍然是以煤炭为主的传统重工业，当地的购房者大多是煤老板或煤炭行业从业者。
2008-2012年，受到房地产市场一片向好的大背景及煤炭产业快速发展的双重刺激，很多煤老板都选择在临汾置业，带动临汾市房地产业高速发展。但近两年来，随着中国经济增速放缓、煤炭产业产能过剩问题越来越突出，煤炭价格持续下跌，原来因煤而兴的市民资产明显缩水，因煤而兴的房地产业也面临库存居高不下的问题。纵然开发商推出各种促销打折活动，但购房者反而认为房价可能会继续下降，从而持观望态度，导致楼市成交量不断下滑。
整体来看，前些年依靠煤炭产业快速发展带动的房地产业，目前处于供过于求的状态。由于2015年前三季度农村居民人均可支配收入仅为7061元/年，而临汾市的房价集中在4000-5000元/平，农民购买力严重不足，因此依靠农民进城购房，来消化库存的效果微乎其微。去库存的重任只能由在市区工作的产业工人来化解，但临汾目前产业还主要集中在重工业，未来第三产业能否发展起来、能否提供更多就业机会仍然是个未知数。
吉林长春：经济增速持续下滑，楼市等待经济转型带动
经济下行迫使结构转型。近几年长春GDP增速持续下滑，2015年名义GDP增长降至3.5%，远低于同期GDP平均增速。从产业结构看，产业占比持续下降，第二产业占比始终在50%以上，工业仍是该城市支柱产业，第三产业占比在40%以上。长春积极加快形成先进制造业和服务业并举的产业结构，同时引导城市功能和产业向周边卫星镇转移。
土地存量大，中长期去库存承压。从2007年开始，百强房企保利、中海、绿地等逐渐入驻长春。由于经济增速放缓、部分高净值人群流出和城市建设速度过快等因素叠加的影响，近年来商品住宅库存较高，宅地存量过剩，中长期来看住宅市场库存去化存在一定压力。2015年商品房供过于求程度放缓，住宅市场供求表现均衡，全年房价累计上涨0.22%（2014年全年累计下跌3.98%）。
房地产市场依旧处于调整期。2015年总体上仍靠以价换量打开的局面，销售压力依然存在。在政府系列救市政策的刺激下，长春库存量有了较大幅度的减少，去化速度变快。2015年11月份，长春市出台意见可将库存商品房可作为棚改安置房源，增加市场去库存的能力。2016年吉林省政府报告也指出要对房地产去库存综合施策降低购房成本和购房门槛，取消限购政策，协调银行合理降低购房贷款利率和住房按揭贷款的首付比例，研究松绑住房公积金政策，降低税费；另一方面鼓励和支持房地产开发企业适当降低商品住房价格，政府帮助解决融资难问题，同时根据去库存的进度调节土地供应。
3. 吸引力弱：人口流向临近中心城市，外来人口少，楼市需求不足
这类城市经济基础薄弱，人口吸附能力差，流出的人口多数涌入临近中心城市，比如湖北荆州、武穴、随州的流出人口多数涌入武汉，陕西华阴多涌入西安，福建龙岩的人口被厦门分流等。另一方面，城市定位不明确，城市吸引力较弱，外来人口偏少，在承接一线及热点二线城市人口外溢方面无优势，比如河北定兴在承接北京外溢人口方面不及廊坊、高碑店等城市。
湖北荆州：人口净流出，楼市如何蜕变？
人口净流出。荆州市辖沙市区、荆州区两个市辖区，公安、江陵、监利3个县，代管洪湖、松滋、石首3个县级市。与多数三四线城市相同，荆州对于人口的吸附能力较差，属于人口净流出城市。2014年全市户籍人口658万人，常住人口574万人，两者之差超过80万人。多数人口涌入武汉、广州、深圳等区域核心城市。荆州城镇人口284万人，户籍城镇化率达到43%，处于城镇化快速发展阶段，未来仍将有大量人口涌入城市。
库存压力较大。在楼市逐渐降温的背景下，荆州市出让的住宅用地近几年有增无减，2015年出让宅地规划建筑面积1347万平方米，仅市区内就有584万平方米，同比上涨38%，潜在供应大。总体而言，目前荆州市开发项目较多，但是人口聚集力弱，人均支付能力不高，高收入人群有限，库存量相对较大。
农民工购房将成为去库存的重要途径。荆州的楼市库存压力较大，市区常住人口需求有限，去库存很重要的一个渠道就是中央倡导的让农民工买的起房。子女享受高水平教育，是推动农民工购房的重要因素。另外，即使不为了子女的教育问题，由于长年在城市生活，农民工也已经不再习惯农村生活，所以在城市拥有一套房也是他们自己的愿望。但是对大多数农民工来说，新房的价格还是偏高，他们大多会选择2000年左右的二手房。
应改善就业环境，留住应届毕业生。荆州是湖北省第二大人才密集地，拥有7所高等院校，在校生13万人，重点实验室27个。目前多数大学应届毕业生选择离荆，留在荆州就业的比例很小。荆州应充分利用人才基数较大的优势，改善就业环境，加快传统产业更新换代的进程，增加就业机会，促进大学生在当地就业。
湖北随州：高库存是城镇化进程中的“阵痛”
2014年末随州常住人口218万人，其中城镇人口102万人，城镇化率接近50%。目前随州以中心城区开启了“东拓、西抑、南优、北调”的空间拓展策略。
供过于求，库存高企，无奈降价。目前随州在售楼盘大约有90多个，较为知名的就是位于城南的碧桂园，其它大部分都是本土小开发商。这些楼盘大多集中在城东、城南、城北、城西四大新区，中心城区房地产市场仍然以早期的福利房和民房为主要形态。对于这个常住人口在200多万的地级市，中心人口密集区域以福利房和自有民房居住为主，县辖区城镇和农业人口绝大多数有自住房，目前的供应量还是较大的。
需求动力不足。随州的房地产需求来源主要有以下几类：
1）中心城区居民结婚及改善需求，老城区福利房大部分存在年代久远、不带电梯、社区嘈杂等问题，一部分有条件的老城区居民会在结婚时购买商品房，或者全家改善住宅。
2）外地务工人员回乡买房，一些在一二线城市打工的随州人，手上有一定积蓄后会选择在老城区及新区买房。
3）县辖城镇人口及农业人口买房。
这几种购房需求（部分需求被武汉分流），整体上并不形成规模，不足以快速消化目前随州大规模的房地产供应量。而城东新区产业规划虽然已具规模，但大部分企业处于产业链低端，几乎没有核心技术和研发投入，导致由产业带来的人口导入多数是本地及周边的农业人口，从事低端制造工作，无法吸引真正有能力买房的大学生及高知人群。
4. 供需错配：有需求，有供应，但两者错位，楼市库存难去
这类城市有一定的潜在住房需求，但因楼盘同质化严重，这类需求因在市场上无合适的产品而不能得到满足。而市场上同类产品库存量偏大，造成供需错配。另一方面，楼市价格偏高，明显超出了当地居民的购房水平，也一定程度上制约了需求的释放，使得楼市库存难以消化。
代表城市：江西广丰、内蒙古赤峰、黑龙江望奎。
江西广丰：供需错配下的楼市能走多远？
政府鼓励外出人口回乡创业，控制人口过快流出。截止至2013年，广丰常住户口登记92万人，由于人多地少，背井离乡外出创业成为广丰人的一种常态，常年在外创业务工人员有30多万人，占广丰人口的三分之一。为了控制人口流出规模过大的局面，政府部门鼓励广丰籍人士回乡创业，近几年成效显著。目前，每年回乡创业的资金都达3-4亿元，回乡人士创办的企业已达200余家，为当地创造了大量的就业岗位，人口快速流出得到缓解。
返乡就业及乡镇进城务工人员成为主要购房群体。目前广丰迫切要买房的人很少，有需求的主要包括两种人，一种是毕业后回乡就业的青年人，但这部分人数量较少，大概在10%左右，而这10%的人中，一部分父母已经提前把房子买好了，新需求就更少。另外一种是在外打工的乡镇青年人，希望在城区买房定居，这部分人的数量较多，在城市打工赚钱，有着离开乡镇的愿望。但这部分大多数在乡镇下面有房子，购房需求也不是那么迫切，属于潜在购房需求。
楼市有库存，有需求，供需错配。广丰楼市库存量较大，一部分是因为部分需求提前透支，而另一原因则是楼盘自身问题影响了广丰地区的去化速度。目前多数楼盘同质化严重，市场上一部分需求由于没有合适产品而未得到满足。一些小开发商拿地之后，并未对产品做深入研究，大多是复制已有产品，致使同类产品库存较大。
目前，广丰处于一种有库存、也有需求的状态，对开发商来说，理解并把握住市场的有效需求，切实做到供给侧的改革，用心做好产品，才是未来的生存之道。
黑龙江望奎：房价过渡膨胀，供需失衡下应“节流开源”
房价过度膨胀，供需失衡。近二十年全县房价走势可以分为三个阶段，分别是1996—2008年间的稳步上涨阶段，2009—2013年间的急速膨胀阶段以及14年至今的骑虎难下阶段。1996年到2008年，十多年间房价涨幅约为170%，符合正常市场变化；自2009年开始，随着房地产行业整体发力，望奎楼市也步入高速发展轨道，望奎楼价不断上涨，并于2013年达到峰值，均价3500元/平米；2014年伊始，楼市供求失衡的弊端初现，此时开发商面临两个选择：要么抛售要么死扛。大部分房企选择了“死扛”，望奎楼价仍然居高不下；2015年，楼市弊端开始全面爆发，较低的去化率使得楼市库存积压严重，部分开发商资金链出现断裂，新开楼盘均价却依旧居高不下，保持在3000元/平米左右。
供应方面，2015年望奎全年无新增项目，目前在建的项目均为2014年前项目，楼市正式进入调整期，全年暂停新增项目。需求方面，当前楼市处于供大于求状态，前几年售楼处门庭若市的火热场面荡然无存，冷静下来的购房者目前多半持观望甚至悲观态度。
去库存是持久战，宜节流开源。望奎结合本地实际情况，在中央政策的指导下主要从两方面采取行动：
“节流”：减少新增供应。望奎政府明确将“去库存”作为当前工作的重中之重，一改前些年宽松的新增项目批准标准，严格把关，控制新增项目数量。
“开源”：激励农民工购房，呼吁房企降价。2015年全年研究出台多项激励农民进城购房的政策和措施，从财政保障安居工程奖补资金中特别安排出部分资金用于鼓励农民进城购房，积极引导农民进城购房，扩大住房消费；此外，望奎楼市开发商主要来自当地及周边地区，规模较小，供求失衡已经造成各房企资金链断裂，很多在建楼盘都已停工，一些开发商不得不与建筑商“以物易物”来保证楼盘的顺利建成，这种情况下很多房企却仍然“死扛”不降价，这进一步加剧楼市库存积压。
5. 破局之道：大中城市加快经济转型；小城市明确城市定位；土地供应优化结构、产品调整迎合市场需求
针对目前楼市库存高企的现状，中央已出台相应政策鼓励住房需求，比如继续放款公积金政策，放松货币信贷及财政政策，鼓励更多的就业群体特别是新就业或低收入群体购房，适度调整二手房转让税费，加大对改善性住房需求的支持力度等，同时也积极推进住房保障货币化改革，建立符合当地城市发展状况的住房保障体系，逐步健全房地产长效机制，比如各地因城施策，加快户籍改革进程、健全城乡发展一体化体制以及加快以环渤海地区、长江经济带、珠三角城市群为代表的区域一体化的发展等。地方政府也已放缓或暂停高库存地区土地供应。
除此之外，针对具有楼市风险的城市，库存去化的其他策略可归纳为以下几点：
大中城市加快调整产业结构，促进经济转型升级
对于经济结构不合理的大中城市，比如二线城市沈阳、长春等，去库存的方法在于加快调整产业结构，促进经济转型升级。具体来说，就是从城市的产业结构入手，降低第二产业在经济结构中的占比，引入新兴产业，大力发展第三产业，通过产业结构的优化调整促成经济转型升级。经济一旦转型成功将赋予城市新的活力以及带给城市更多的就业机会，带动人口回流及外来人口长期导入，进而在产城融合的进程中产生大规模的置业需求。
另外，推动大众创业、万众创新，也将进一步促进城市产业结构的优化，从而提高居民的收入水平，增强居民购买力。
小城市明确城市定位，加快城市建设，增强人口吸附力
未来，大城市发展将成为一种趋势。在此过程中，小城市应围绕区域中心城市，结合自身特点及资源禀赋优势，明确城市定位，加快建设与自身资源禀赋相匹配的城市配套，从而在区域经济一体化发展大潮中，抓住机遇，主动承接区域中心城市的产业转移，增强对外来人口的吸引力。
明确城市定位后，应进一步加快城市基础设施建设，加强新城新区基础设施建设以及老城区更新换代基础设施的建设力度，加大交通、购物、学校、医院等资源的建设，提高城市的可居住性，比如增加公交线路、道路维修、建设商场、建设农贸市场、增加医疗设施等与生活密切相关的基础设施，提升城市的人口吸附能力。
土地供应优化结构、产品调整迎合市场需求
从市场角度看，一方面，要优化土地供应结构。结合当地市场实际情况，适时、适量推出住宅和商办用地；同时对于未开发的房地产用地，也可根据城市的特征，通过转型利用等方式盘活存量土地，比如增加产业地产、养老地产、文化地产等新型地产需求。
另一方面，需对产品进行针对性调整，迎合市场需求。针对住宅市场，优化产品结构、适时降低价格。应结合当地人口结构、年龄分段、居民购房特点等，以消费者需求为导向，找准购房者的诉求点，合理调整产品结构和价格，推出适合当地居民需求的产品，拒绝产品同质化。随着全面二孩政策的实施，侧重于四房、五房的改善型需求将持续释放，因此符合这类改善型需求的产品也应适当增加。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
