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很多人要离开这里 为何房价上涨压力依然很大?

邦地产   2016-02-03 09:13

[摘要] 业界称,抑制房价是上海的长期艰巨任务,但是上海人口的终极目标只有2500万,为什么房价调控那么难。

1月29日,上海市市长杨雄表示,去年上海房地产市场出现量价齐升,今年将坚持调控政策,同时在供应结构上增加中小户型供应。这已是去年十月以来,上海市政府领导在房价问题上的再一次表态了。业界称,抑制房价是上海的长期艰巨任务,但是上海人口的目标只有2500万,为什么房价调控那么难。

不只限制流入,也要鼓励流出

上海城市人口2500万如何实现,很多人认为这里面有两种假设:

1、人口只许流出,不许流入。那么按照现在人口的自然增长速度,到2040年上海将只有1500万常住人口。伴随人口的老龄化加剧,上海会因此从繁荣,走向萧条。

2、不对上海人口的流入进行限制。那么按照过去十多年上海的平均人口增速,到2040年上海人口将达4000万,公共资源或许会过度饱和无法承担。

合理的解决办法是,在限制人口流入的同时鼓励一部分人口流出。“人口规模减速意味着淘汰低收入人群(比如上海提出2016年将淘汰落后产能1000项左右),但人口素质一定会提高,这将提高购买力,有利于上海住宅中高端方向发展。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏就指出。

离开的本来就不打算买房

那么,哪些人可能会离开上海?

在“十三五”期间,上海将着力转变经济发展方式,围绕建设具有全球影响力的科技创新中心战略,推动产业结构的转型升级。

上海政府工作报告则指出,2016年将推动新兴产业发展,对传统产业进行改造升级,全年淘汰落后产能1000项左右。以建筑业为例,目前上海90万建筑工人,60万是外来务工人员。如果未来建筑房屋的方式从工地建设变为工厂组装,对建筑工人数量的需求会降低。

中原地产的研究部门援引上海市政府工作报告就暗示,落后产能的行业从业者,有可能“被逼出”上海。

在上海产业的调整过程中,势必有一些原来的常住人口,需要离开上海,去其他城市谋求发展。以建筑业为例,目前上海90万建筑工人,60万是外来务工人员。如果未来建筑房屋的方式从工地建设变为工厂组装,对建筑工人数量的需求会降低。结合上海市统计局的统计,可以确定,这些离开的上海人口,将是那些专业技术含量较低,知识也不能满足上海未来发展的工种。

具体说来,目前,水泥、平板玻璃、钢铁(炼铁、炼钢,铁合金冶炼)、电解铝、船舶等五大产能早已存在产能过剩现象,而电力、煤炭、纺织行业也有潜在产能过剩的问题。

业内专家江翰告诉邦爷,重工业部门,诸如钢铁制造和民用船舶业的产业工人会逐步被淘汰。此外,随着随着汽车制造业走上了新能源道路,原有的流水线工人会被淘汰一大批。

实际上,根据上海第六次人口普查的数据可见,这次上海产业结构调整影响的主要是农民工。截至2010年,上海897.7万外来常住人口中,有79.4%的人口是农民工,他们主要从事上述淘汰落后产能的制造加工、工程施工、运输操作等行业。但农民工基本不在上海买房,他们多以租房为主。

但是上海鼓励落户的人才,却是中高端住宅市场的主要消费人群,不仅有很强的购买需求,还具有很强的购买力,有他们在,上海的房价焉能不涨?

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