[摘要] “O2O和大数据，是需要全行业共同面对、共同推进的。
“O2O和大数据，是需要全行业共同面对、共同推进的。只有把全行业的链条打通，提升行业生态，才能真正实现商业地产O2O创新。”12月15日，北京万达索菲特酒店，在以“‘共享经济’时代下的地产创变”为主题的2015中国房地产产业链主题年会暨第17届CIHAF中国住交会商业地产分会现场上，北京朝阳大悦城研策部副总监李英伟如是说。
过去的一年，线上巨头阿里开始布局线下，线下实体零售巨头万达也开始抢夺线上市场，一时间原本令人一头雾水的O2O成为街头巷尾的热词，大小零售商都积极布局自己的数据库、官方APP等。
但在当天的会议现场，多位业内大佬却提出了自建APP是一个“伪命题”的观点。
“互联网时代讲求开放，越开放越有价值。”阿里巴巴城市生活事业部、喵街智能商业副总裁苗峰指出，大平台、开放平台才是O2O的趋势。
“‘共享经济’时代下的地产创变”为主题的2015中国房地产产业链主题年会暨第17 届CIHAF 中国住交会商业地产分会现场，商业地产O2O 和大数据的发展与未来引发关注。
打造生态开放平台
阿里喵街原本就是平台化模式的代表，强调合作共赢。而原本定位服务万达商业的自建平台飞凡网也表示定义将完全改变，从自建平台变为结合场景的“互联网 ”大平台。
“2015年11月底，我们有400万个APP用户，在所有渠道采集到的会员数据达到8500万，跟飞凡网达成合作关系的购物中心超过400家。我们不妨预言一下，的自建平台都有可能在未来成为一个开放的大平台。”万达飞凡商业拓展副总经理冯舟表示。
越来越多的商家也意识到了分装APP没有效果。消费者今天使用下载明天就取消，大量闲置和试错后逐步开始意识到开放大平台的价值和意义。
大数据是流动的生态，越来越多的第三方大数据正逐步“松绑”，“方数据资源逐渐开始和第三方数据资源进行一些连接和整合，线下零售的大数据生态开始若隐若现地显现出来。”李英伟说，未来2～3年实体零售大数据生态的建立是非常深刻的趋势。
而在一年多O2O的尝试中，越来越多的从业者也发现O2O和大数据的主要目标是和人的链接，即给人带来多少价值，而不是给“楼”增加多少。
商业地产1.0阶段，市场可能更加关注具体的解决方案，比如怎么解决一些消费者在商场体验中的“痛点”，找车、定位、导航等;未来进入到2.0阶段，市场会更多考虑人的连接。“人实现连接以后，会进入第二个关键词——‘场景’。我们今天在做很多的尝试，O2O的创新实际上就是在创造更多与消费者互动和连接的场景。”李英伟表示。
李英伟预测，沿着连接的主线去增加各种各样的场景，这将是在明年甚至更长时间内O2O的创新举措。
提升线下整体经营水准
在这样的生态背景下，需要商家具备两个核心能力，首先是对大数据的理解，包括数据挖掘的能力;二是团队是不是真的具备互联网精神、互联网能力，因为无论多少平台、多好的应用，都需要团队有互联网的能力进行组合和应用。
更关键的是，商家要清楚，目前的生态系统变革下，不能指望APP或数据影响并破解困局。“尤其是甲方做事情容易陷入技术决定论，大家总是觉得我们只要有好的技术解决方案，好的技术供应商，很多的事情就可以解决，这是不对的，更多的时候还是要将重心放在团队能力的提高上，这才是根本的。”李英伟进一步表示。
北京华润五彩城副总经理任东亮也认为，市场目前处在一个消费者换代的时代，过去传统地跟消费者互动的模式正在慢慢失效。未来利用数据技术去建立数据化的体系，是要建立在充分信息化的基础上。
更为核心的在于提升线下整体经营水准。“我认为互联网会加速线下的竞争，如果你的店面经营不行，上了互联网以后会加速死亡。”苗峰表示，互联网时代会放大线下实体的优势，也会放大它的劣势。所以无论是与喵街合作，还是与飞凡合作，实体店自身要变得很强大。
“如果商家的基础设施、管理团队、治理结构都没有准备好的话，去和阿里或者说是万达合作，是不能提高效率的。无论是喵街还是万达，多可以帮你锦上添花，我不相信它可以雪中送炭，因为没有到这个时候。”苗峰坦言，“打铁还得自身硬”。
嘉宾观点：
O2O的小生态与大生态之辩
万达飞凡商业拓展副总经理 冯舟
购物中心和电商核心的差异在于线上可能更加懂得消费者的需求，线下购物中心和百货商场对快速改变的消费者的内心需求把握不够精准，不够迅速。
飞凡的定位是“实体商业 互联网”的场景运营商，为购物中心提供智能软硬件的解决方案、WIFI等，可以覆盖购物中心、商超等全部业态。非凡要做的是一个结合场景与人的“互联网 ”大平台。未来的自建平台都有可能在未来成为一个开放的大平台。飞凡还有一个有亮点的产品是全球招商平台，即把全球优质的商户资源和商业地产资源放在一个开放的平台上，使彼此在这个平台上完成有序、良性的交易。
苏州,金鸡湖畔,诚品书店近期开业,尽管其并没有大张声势,但是却引发了朋友圈的热议。以文化为核心的个性化体验式项目似乎成为趋势。
记者从12月15日举行的太平戴维斯“商业地产方向大变”论坛上了解到,目前已经开业的购物中心有4000多家,到2020年,开业的将到10000家。超大供应量逐渐入市,当前的存量已经饱和,个性化的诚品模式是未来商业地产的趋势之一。而随着更多的旧楼改造和新项目开发,2016年开始,应该会有一波购物中心的并购风潮来袭。
经营连锁书店起家的诚品集团在苏州打造其大型综合体旗舰项目,包括了生活馆甚至住宅。诚品集团坦言,走向重资产模式也是因为以前以租赁方式运作的过程中出现过问题,因此索性自持物业。
这个卖书的商家在金鸡湖畔打造了“诚品生活苏州”,这对于诚品而言,已经不仅是一家书商,其甚至更像一个商业地产开发商。作为一个大型综合体项目,“诚品生活苏州”的建筑面积超过13万平方米,包括两栋塔楼和一个四层的裙楼,1.5万平方米的书店只占了裙楼面积的四分之一,另外两栋住宅“诚品居所”还可供出售。
不仅仅是诚品,以北欧简约设计风格见长的宜家,如今也在中国市场打造大量大型购物中心。就在日前,无印良品的旗舰店在上海开业,引发了大量消费者冒雨排队的壮观景象。
那么,缘何这些曾经以文化与设计内涵著称的商家都开始玩起了商业地产呢?
“我们可以看到,现在越来越多的城市出现了供应量过大的现象,有些城市比如天津、苏州等大型商业综合体项目都出现了局部的饱和,这导致一些新项目在招商和经营方面会有困难,开发商会有困惑。因此,更多的业者开始走个性化路线,比如诚品,其在台湾是个地标性的文化项目,大家都以到诚品喝个咖啡、看个书为一种文化的象征,这种文化标签可以影响到人们的购物倾向,也可以精准定位一群客户。所以诚品这类文化、艺术商家做商业地产可以吸引一批簇拥者,也可以带动一些电商难以替代的实体消费。我们做商业地产不一定很强调千篇一律,比如IFC等项目都是个性化的。”太平戴维斯上海副董事长朱兆荣指出。
当然还有一种标准化运作模式,即万达的统一复制模式,快速扩张占据地盘。但是部分业者认为,这类标准化项目可能缺乏个性,其适合连锁化经营,未必在长期个性化优质的商业价值上有太大体现。
消费走低、电商的冲击,使得2016年成为了中国商业地产为关键的破局之年,那么,中国商业地产能否在2016年突围呢?
“其实现在中国的商业地产处在低谷,我相信未来商业地产的价值慢慢会理性化。过去我们用土地成本和价值来估算,这不是直接反映到市场的价值,我们相信未来可以看清真正的商业价值。这里有一个融合的问题,很多实体业者在寻找电商化的出路。比如H&M、ZARA等,甚至王府井、步步高等都开拓了电商路线,但是整体的电商销售占比在这些实体品牌中并不高。而在我们看来,电商其实也非常想切入实体店。在过去的半年,我们看到有一些电商进入了实体的,比如阿里巴巴通过和苏宁、银泰的合作都进入了实体店,亚马逊在美国也开设实体店。其实,实体业者不必太过担忧电商,电商对于线下资源也有需求,完全可以合作。”朱兆荣认为。
除了电商化的融合,业者预期,商业地产2016年会出现并购潮,一些已经陈旧的商业体项目占据着优质地段,这些项目很可能被资本并购。而随着2016年上海迪士尼乐园的开业,很多游客会来上海,所以南京西路、淮海路等商圈将成为商业地产的热点,这些地段的租金水平看涨。
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