房地产税立法政策吹风或可抑制“房叔”现象

红网   2015-08-15 00:00

[摘要] 十二届全国人大常委会立法规划日前经调整后再次公布。一、二类立法项目从原有的68件增至102件，实际增加了制定能源法、房地产税法，编纂民法典等34件项目。

十二届人大常委会立法规划日前经调整后再次公布。一、二类立法项目从原有的68件增至102件，实际增加了制定能源法、房地产税法，编纂民法典等34件项目。业内人士预计房地产税法快将在2017年底前通过，届时大面积产品将首先受到冲击，而多套房业主抛盘现象也可能在未来两年中陆续出现。不过也有报告认为，征收房地产税对于房价和租金的实际影响，很难简单地断定价格会涨还是跌，终还是要取决于当时的市场处于买方还是卖方市场。

名词解释：

何为房地产税，立法意义何在？

房地产税通常指的是有关房产的所有税种的总称。而目前的房产税更类似于国外的物业税，我国于2011年在上海和重庆两地率先试点的房产税均只是向部分物业征收，但并不相同。目前为止，中国尚没有国家层面的房地产税相关的法律法规。而此次将房地产税法纳入立法规划可以说是向有法可依迈出了重要一步，或将成为政府未来解决土地出让金制度和土地使用年限问题的基石。

目前中国对住宅物业征收的税赋主要集中于交易环节，占到成交总价的10%左右。但交易环节的税收并不具有可持续性：当市场火爆住宅交易活跃时，政府税收就高；而反之市场低迷交易冷清时税收就会降低。将征税从交易环节转向保有环节将有助于政府获得持续稳定的税收，减少政府对土地财政的依赖。

从更深远的角度看，此前不动产登记的启动和这次房地产税立法的推进均是国家土地改革的一部分，也是"十三五"期间中国迫切需要解决的问题。

影响：

房地产税或可抑制“房叔”现象

业内人士认为，政策对于一些多套住房持有的行为（“房叔”、“房婶”）应该是有遏制作用的。

满堂红市场研究部高级经理周峰表示，现在尚未清楚房地产税开征的时间、对象和税率,但按照上海和重庆的模式（征房产税），大面积或高总价的物业将首当其冲。若税率较高,则会影响大面积物业的流通,不排除会有发展商对该类未售出的产品进行合理化调价，加快销售速度，而二手市场的客户也可能会对这类大面积物业进行压价，幅度会大于其他中小面积物业。

安居客负责人表示，房地产税正式出台，将会有效改变住房持有的经济利益分配格局，对于一些多套住房持有的行为应该是有遏制作用的，引起部分业主抛盘。而且也能够改变传统的土地财政的格局。借助房地产税，也可以尝试进行财政二次分配的格局，即相关的税收来源可以成为住房保障的新的资金来源。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产市场大的问题或者触及民众神经的还是房价过高，但对于住房投资来说又应该鼓励房价上涨。所以后续应该建立一个二元住房投资市场。不过，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，房地产税一定不是调控房价的工具，因为楼市黄金期已过去了。行业利润大幅下滑，而三、四线城市更面临天量库存的压力，在行业规模接近天花板的当下房企都在找出路，所以国家不会在打击处于这个阶段的行业。房地产税只是税制改革需要，是地方政府稳定收入来源的目标而已。

时间表：

明年或征求意见快后年通过

新调整过的十二届人大常委会立法规划上周向社会公布，备受关注的房地产税法正式进入人大的立法规划。中新社援引北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文观点称：“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”

安居客的分析报告也分析，房地产税法明年有望向社会公开征求意见，进展顺利的情况下，会在明年年底审议。审议需要一定的时间，如果各方形成共识，在2017年通过不是没有可能，近两三年通过可能性非常大。

此前，财政部财政科学研究所前所长贾康表示，2015年“两会”上预算报告里明确表示了对于房地产税这个改革事项“配合立法”的基本态度。十八届三中全会要求加快房地产税立法并适时推进改革。从时间表上看，按照中央要求，应该晚于2017年“两会”上能够审批房地产税的法律文本。而且人大通过后就不是简单扩大改革试点范围的问题，而是按照法律执行的问题。

不过，方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，立法之后还有方案、试点、推广等，又要2、3年，所以5年内不可能铺开，但是以5年后的未知来打压当下的市场是无效的，一线城市的当下的供求关系已发生变化，今明两年房价必涨。

标准：

房产税与城镇土地使用税相结合

有媒体报道，房地产税以面积为单位的征收方案已经通过。而国务院发展研究中心研究员倪红日前表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税结合起来，这就意味着，房地产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为基础，其他诸如土地增值税，契税等不纳入。

值得注意的是，按照倪红的说法，房地产税在房产税的基础上是加上了城镇土地使用税这一税种的。该税种是以实际占用的土地面积为计税依据。凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。按照现有该税种的征收标准，有专家认为，这可能会使得房地产税的征收起点是从首套房开始征收，而不是此前上海、重庆房产税所规定的二套房。

上海市房产税征收方式：

征收对象：上海市居民家庭新购第二套及以上住房（人均60平方米超出部分）和非上海市居民家庭的新购住房。

税基：暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

税率分界线：上海于2013年调整了房产税的征收，目前上海市房产税税率分界线为27740元/平方米，与上年相比提高844元。

案例：以一个有上海市户口的三口之家为例，若原有一套60平方米的住房，后又新购一套140平方米的房子，则人均面积为66.7平方米，超出部分（20平方米）应该按规定缴纳税款。假设单价为3万元／平方米，则每年应缴税款为：20×30000×70%×0.6%＝2520元。

重庆市房产税征收方式：

征收对象：为房产重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房，在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上住房。

征收税率：独栋商品住宅和高档住房建筑面积成交单价，在上两年主城9区新建商品房成交建筑面积均价3倍以下的，房产税征收税率为0.5%；3倍至4倍的税率为1%；4倍以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套以上普通住房税率为0.5%。

起征点：2014年在重庆新购住宅，建筑面积均价在13192元/平方米及以上的，要缴纳个人住房房产税。

案例：一户三口之家拥有一套面积400平方米的存量独栋商品住宅，交易单价16000元/平方米，那么这套房子每年应缴纳的房产税为（400-180）×16000×0.5%=17600元。

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