[摘要] 2015年上半年，在 定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。
一、2015年上半年中国房地产市场形势总结
1.政策环境：货币信贷政策持续发力，去库存、保 、助力经济稳增长
2015年上半年，在 定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。未来 将更注重房地产长效机制建立健全，地方更具主动性适时出台进一步刺激措施。
2.新房：宽松政策提振供需两端，量回升、价止跌，市场趋暖
价格方面，上半年百城住宅价格止跌转涨，累计上涨0.82%，一线城市领涨，深圳涨幅尤为显著。成交方面，市场延续去年末的回暖趋势，上半年50个代表城市月均成交约2600平方米，同比增长25%， 量创历史同期新高。供应方面，10个代表城市月均新批上市面积566万平方米，同比下降14%， 量为2010年以来次高水平。来看，1-5月商品房销售显著回暖，累计销售额自2014年以来首现同比增长;开发 同比增速回落趋缓，新开工同比降幅收窄。
3.二手房：上半年量升价涨，二季度增长幅度尤为显著
价格方面，2015年上半年十大城市二手住宅价格累计上涨4.39%，涨幅较去年同期扩大3.76个百分点，其中其中一季度上涨0.12%，二季度上涨4.26%;与新房相比，二手住宅均价上半年累计涨幅超过新房1.85个百分点。成交方面，1-5月十大城市共成交37.42万套，同比增长35.55%，其中5月单月成交9.74万套，创2013年4月以来单月高成交记录。
供求方面，2015年上半年300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降30.4%和39.5%，多重压力导致 供地、房企拿地节奏明显放缓，整体市场延续趋冷态势。价格方面，整体楼面价较去年同期上涨，其中住宅楼面价上涨明显，溢价率同比继续下降。分城市来看，各级城市成交面积均大幅下降，一线城市成交占比提高，二线城市楼面价涨幅明显。
5.企业：品牌房企销售业绩稳步增长，拿地 仍显谨慎
销售业绩方面，2015年上半年，20家代表品牌房企销售额达6830亿元，同比上升9.2%，多数房企业绩目标完成率超四成。拿地 方面，2015年上半年，20家品牌房企共计拿地面积同比下降39.4%，金额同比下降14.2%。拿地多布局一线城市，二线城市占比下降。财务资金方面，上市房企负债率总体合理可控，但短期偿债能力偏弱。融资方面，国内A股再融资、债券票据等直接融资方式渐成主流，鹏华万科REITS获批，房企融资渠道更为丰富。
二、2015年下半年中国房地产市场趋势展望
1.宏观环境：经济阶段性筑底，货币环境仍将保持稳健偏松
宏观经济方面，宏观经济先行指标微弱复苏，通缩风险仍然值得警惕。 和进出口增长乏力，但消费稳健增长，对整体经济起到关键支撑作用，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济增速或于三季度企稳回升。货币政策方面，货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素;存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。房地产调控方面， 定调稳消费、促需求，推动长效机制建立健全和区域一体化进程迈进;地方政策调整更趋灵活主动，稳消费基调下宽松化力度顺势加强。
2.市场趋势：下半年新开工同比降幅收窄， 增速、销量有所回升
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，在宏观经济增速阶段性筑底，货币环境稳健偏松，调控回归市场化的背景下，预计全年房地产市场销售量回升、价格小幅反弹、新开工降幅收窄、 增速企稳。成交方面，随着稳定住房政策的效果进一步发挥作用，下半年货币政策预期进一步宽松，自住及改善型住房需求将继续获得支持，下半年成交将延续回暖的趋势，预计全年销售面积为12.3-12.7亿平方米，同比增幅在2.0%-5.0%之间。供应方面，综合考虑季节性因素及土地购置面积持续下滑影响，下半年房地产新开工将好于上半年，降幅显著收窄，预计全年新开工面积同比降幅在7.0%-8.6%之间;人民币贷款余额稳步增长，商品住宅销售持续回暖，房地产开发企业资金状况明显改善，预计全年房地产开发 额增速在7.6%-9.6%之间。价格方面，需求回暖速度显著快于供应的回升，供销状况不断改善，库存逐步去化，供大于求矛盾改善为房价回暖提供基础，预计全年房价同比上涨2.2%-4.1%。
3.关注点：楼市格局继续演变，京津冀一体化引领区域 热点
(1)行业走势转向：楼市短期波动趋弱，需求现平稳增长，价格继续分化
楼市震荡后已步入增长周期，商品房销售面积同比增速已经触底反弹。一方面， 调控已经基本完全放开，新一轮的宽松货币政策调整有利于推动行业加速回暖。另一方面，股市震荡剧烈，房地产行业复苏吸引部分股市资金回流。结合历史周期来看，2009年及2012年的两轮上行周期分别持续10个月和12个月，预计此轮在房地产调控政策基本放开的情况下，回升时间将持续一年左右。此外，价格已经触底反弹，但不同城市仍存差异化，一线城市将快速反弹，部分二线及三线城市将保持平稳。
(2)企业合作创新：竞争格局两极分化，金融地产融合趋势加速
企业竞争格局继续演变，房企与保险等金融机构联姻开启新的战略合作模式。伴随整个房地产行业进入白银时代，国内房企竞争格局出现两极分化态势，龙头房企创新合作，竞争 愈发明显，强强联合下，中小房企直面生存困境，通过变卖股权等方式断臂求生，行业集中度进一步提升。过去重资产运营模式现阶段已难以为继，房企纷纷谋求变革之路，轻资产转型无疑是未来行业发展方向，与保险等金融机构的合作更加频繁。房企与险资等金融机构联姻，通过资源 互通有无，这也将成为房地产行业未来发展的一个方向点。
(3)区域利好：区域经济一体化带动地产发展，京津冀一体化效应显著
区域一体化继续推进，将有效推动辐射区域房地产市场发展，其中京津冀一体化作为重要组成部分，将为环北京城市房地产市场带来新的发展机遇。首先，京津冀一体化下，轨道交通、高速公路等不断建成通车，通勤时间成本大幅下降，环北京部分区县交通 更为突出;其次，北京外迁资源带动周边城市产业结构优化，周边城市就业机会增加、经济增速提高等有助于留住当地人口、吸引北京外溢人口及其他城市流动人口，经济增速提高进一步提升居民购买力，当地购房需求相应增加;同时，受北京高房价辐射作用影响，环北京周边城市房价具有上涨空间。综合来看，京津冀一体化利好下，环北京周边城市房地产市场量价均将迎来上升空间，值得行业关注。
部分：2015年上半年中国房地产市场形势总结1.政策环境：货币信贷政策持续发力，去库存、保 、助力经济稳增长
2015年上半年，在 定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市回暖趋势基本确立。未来 将更注重房地产长效机制建立健全，地方更具主动性适时出台进一步刺激措施。
(1)货币信贷财税政策进一步宽松， 聚焦改善市场运行环境
降息降准组合效应发力，稳定市场信心。2月至5月，央行二次降准二次降息，交替下调存贷款基准利率和存款准备金率，下调力度与频率可比拟2008年。6月28日，央行同时定向降准并降息，当前长期贷款利率已降至历史低位。6月末，国务院常务会议决定删除原商业银行贷款余额与存款余额比例不得超过75%的规定，将“存贷比”由法定 指标转为流动性监测指标。这在推动利率市场化的同时将为银行信贷投放释放更大空间。央行组合拳为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境，刺激购房需求，为楼市增强持续回暖信心。
二套房贷门槛放宽，提振改善性住房需求。3月30日，三部委发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，提出“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。”在货币政策整体量化宽松的同时，信贷新政宽松程度与2009年相当，将刺激潜在改善性住房需求 是一二线城市首改需求释放。
公积金持续宽松，刺激自住需求入市。今年 提出要提高公积金资金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，用好用足公积金。年初国管公积金贷款高额度上调至120万元，明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。330政策针对公积金信贷提出“缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%”，“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%”。6月，国管公积金继续降低贷款门槛，提出购买政策性住房的借款申请人，贷款结清后不再受结清满5年才能再次申请公积金贷款的限制。
个人住房转让营业税免征期调整，活跃市场交易。3月27日财政部、国家税务总局发文调整个人住房转让营业税政策，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税，征税时限由此前的5年下调为2年。免征期的放宽进一步加快二手房流通速度，活跃市场消费。
(2)地方密集调整公积金政策，灵活施策促进市场去化
地方公积金政策灵活调整，新一轮宽松化展开。2015年上半年，各地公积金政策纷纷调整放宽，进一步支持自住和改善型需求。从具体细则来，包括提高首套房公积金贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等。这些调整政策将明显减轻购房群体的压力，鼓励自住与改善型需求，缓解楼市库存去化压力，积极促进楼市回暖。
地方多管齐下去化楼市库存，供需两端同助力改善市场环境。各地在库存压力大的背景下，除放松限购限贷，调整公积金外，也根据不同情况，通过财政补贴，契税减免和奖励购房等多重利好措施叠加，刺激潜在需求入市。福建、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省区已在试点回购商品房充当保障房，进一步去化市场库存。同时，地方供应端调整也开始显现。6月中旬福建省出台新政允许住房套型结构调整或房地产项目转型，这是自住建部3月27日发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》以来首例执行的地方细则。
(3)区域一体化加快推进，长效机制建设积极落实
多地联动发展促进区域经济一体化和新型城镇化。江苏、安徽两省及宁波等62个城市(镇)成为国家新型城镇化综合试点地区，新型城镇化试点建设进入实质性阶段。4月21日，广东、天津、福建自贸区挂牌，我国自贸区正式进入建设的“2.0”时代。同月国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》，旨在打造中国经济发展新的增长极、中西部新型城镇化先行区、内陆开放合作示范区和“两型”社会建设引领区，武汉、长沙、南昌三大 城市为主导带动区域房地产 销售。3月28日，国家发展改革委、外交部、商务部联合发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，地方 也响应 号召，积极融入“一带一路”的建设。
土地改革试点审慎推进，供应有保有压。 一号文件出台，强调全面深化土地改革，同时33个县级改革单位开始试点，稳步推进农村土地制度改革。国土部部长姜大明表示农村土地制度改革要守住底线、试点先行、稳步推进，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。而对于城市土地国务院则表示要科学划定城镇开发边界，从严供给城市建设用地，推动城镇化发展由外延扩张式向内涵提升式转变。
推进保障房、棚改新思路，健全住房制度。今年两会 工作报告中提到要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，增加保障性安居工程和棚户区改造工程，把城市危房纳入棚改的政策范围内。同时，各地 也相应推出保障性安居工程建设，因地施策拟定并公布保障房计划。对于租赁市场，年初 通过的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》完善住房租赁市场，随即提出放宽提取公积金支付房租条件。财政部门也鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房 建设和运营管理，进一步健全多层次住房体系，保障民生。
总体来看，在宏观经济下行压力下， 更加重视房地产在促进消费和拉动 方面的重要作用。但经过2014年的市场调整与激荡，房地产行业高库存压力频显，且整体新开工与 信心不足，部分城市因房地产调整带来的系统性风险加剧。在此背景下， 与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，其中货币信贷政策继续发挥了重要作用，多轮降息降准明显释放了市场资金的流动性，促进了市场回暖。目前来看，宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，房地产在维稳经济增长中的作用仍很关键，未来一段时期适时适度进行货币政策调整依然具备一定空间，这也将是贯穿2015下半年楼市政策宽松的主线。
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