长沙商办市场总量增值 绿地中心授人以渔共谋发展

新华网  2015-03-10 09:27

[摘要] 2015年1月，绿地中心企业服务发展平台发布与企业家俱乐部授牌仪式在长沙举行，至此，绿地云商概念落地，正式进入湖南市场。作为有着22年写字楼开发经验的绿地集团，

2015年1月，绿地中心企业服务发展平台发布与企业家俱乐部授牌仪式在长沙举行，至此，绿地云商概念落地，正式进入湖南市场。作为有着22年写字楼开发经验的绿地集团，一直致力于高端写字楼标准的引领，并已联手IBM、三星、华为、思科等世界科技巨头，首创智慧商务写字楼产品。在供销比持续走高的长沙写字楼市场中，绿地中心智慧化办公如何实现“以智换量”？甲级写字楼未来的发展如何实现动态平衡？

库存新增齐井喷 长沙商办市场总量增值 同质化凸显

在过去的10 年内，中国写字楼市场的增值无疑是全球快的。根据戴德梁行2014年年底发布的数据显示，2009 年至2014年第三季度，四个一线城市的甲级写字楼总市值从4,260亿元人民币增加至12,910亿元人民币，市值翻了三倍。大量新写字楼陆续建成和每年10%左右的市值升幅都是市场总值急升的原因。

而随着长株潭被评为两型试验区，智慧城市试点申请尘埃落定，长沙商业地产项目进入快速发展时期。相比住宅产品，商业地产项目超高的投资让不少试图转型的房企跃跃欲试，一时间商业项目在星城遍地开花。市场需求方面，长株潭一体化的推进，虹吸效应开始出现，物流、信息流、资金流等均向长沙靠拢，部分大企业纷纷在长沙设立办事处或分公司，贡献需求；而在市场供给方面，前期宏观政策的刺激，开发节点的完成，市场主体的转型等多方因素催发了2014年写字楼供应“井喷”态势。

据新发布的《湖南不动产年度白皮书》披露，2014年长沙内六区办公市场成交28.4万m2，环比去年下降37.85%；六区办公供应量为92.3万m2，环比上升9.88%；换言之，2015年初，在新项目尚未入市的情况下，长沙市场的写字楼存量已超过一百万m2。持续走高的供求比让市场竞争更加激烈。

长沙六区办公产品市场供求比

高端产品市场似乎竞争更加激烈。从戴德梁行2月发布的写字楼市场观测数据来看，随着2014年底泊富国际广场的入市，全市甲级写字楼总量已升至45.3万平方米。2015年又将迎来体量达31.7万平方米左右的新增供应。

“大量同质化写字楼产品的集中入市与市场内机构购买者的角色缺失，是长沙市场这两年写字楼市场的重要特点。”戴德梁行长沙分公司副总经理文学介绍到。“要在市场竞争中获得优势，需要根据客户的需求营造产品；或者加大前期测评投入，运用大数据库展开更为精准的分析，从而找到合适可入的市场空白区域。”

客户导向 绿地中心“授人以渔”与企业共发展

《白皮书》里指出，2014年办公存量主要集中在开福区，约占办公存量总量31%，存量面积54.77万m2，这意味着片区的竞争压力更甚于市场整体，只有足够的竞争优势才能保证写字楼产品突围而出，获取生存发展所需的市场份额。

据行业资深行政经理颜先生介绍，对于中小企业或创业型公司而言，人员精简、办公区域适中、非核心业务外包是重要经营指标，过多地支持性资源将拉高企业整体营运成本。而传统的商办项目统一规划，画地为牢，每个独立的办公单位均需配备齐全所有办公所需，包括人员、场地、支持资源等方能正常运转。企业生产成本提高的同时也将造城一定程度人员及场地资源闲置，无法物尽其用。

针对这一情况，绿地中心首创办公集成服务，为中小企业配置公共会议室、公共会客厅、超级前台、超级秘书、文印等，通过人员、场地等公共资源的开放共享，可有效降低企业办公成本，为各办公单位提高自身办公空间使用价值与效率。除此之外，通过整合绿地本身已有的宣传资源，为入住企业提供包括培训、策划、讲座等多种服务。这种变外部资源为内部共享的互联网合作思路，将更大程度降低中小企业耗费在非主营业务上的投入，实现效率集中与提升。据悉，项目将使企业办公效率提升18%。

在金融业务协同方面，据绿地官方发布数据显示，目前已与绿地金融控股集团成为合作伙伴的长沙金融服务机构名单已涵盖中国银行、农业银行、招商银行、广大银行、浦发银行、交通银行、北京银行、工商银行、兴业银行、长沙市金融办以及开福区金融办等。“多家金融机构的强势加盟将打破以往“一锤子买卖”的商办项目销售模式，持续的资金支持对于中小企业的成长提供源源不断的动力。授人以鱼不如授人以渔。”绿地集团长沙房产事业部营销总监皮婕妤这样评价。

谈到绿地中心的增值服务模块时，皮婕妤介绍到，绿地智慧办公平台为企业提供商务服务、生活服务、数据服务、企业管家等25项增值服务。相比于传统写字楼，政务资源的无缝链接是绿地中心大亮点。“通过绿地企业扶持中心，政府向入驻企业设立政务通道，可大程度降低行政审批能耗，为企业提供更便捷、更宽松、更快速高效的政务环境。”目前已与开封区政府达成的政策支持项目已包括金融机构入驻奖、高端人才奖、新办企业扶植奖、税收增长奖、税收规模奖、企业上市奖等涵盖企业成长全周期的各项优惠政策。

长沙区位优势渐现 未来市场动态平衡

受益于国家长江经济带战略开发的宏观政策红利，长沙作为中部城市的崛起之势愈加明显。其便利合理的交通位置让更多企业倾向于落户长沙，兼具投资与实用价值的办公楼产品是其不二选择。而支持写字楼产品市场的主要是第三产业，与长沙一直以来的城市经济发展重心相契合。文学表示，受产品差异化与错峰供应的双重影响，未来长沙办公楼产品市场不能单纯判断是供需失衡，而是会处于一个动态平衡的状态。在目前主要需求方机构投资者暂未入市的情况下，写字楼作为投资产品的特性还没有释放出来，需要靠市场小股需求逐渐消化，但制造业可以选择写字楼产品开发作为其资金的沉淀。

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