[摘要] 人口结构当前正处于一个量变向质变的关键时点。而这可能演变为一个危险的信号。
人口结构当前正处于一个量变向质变的关键时点。而这可能演变为一个危险的信号。
4月下旬以来，地方与中央相继出台了一系列房地产市场救市措施，先是放开限购，后又放松房贷，包括之前央行的降息也有有利于房市。然而11月100个城市新建住宅环比、同比再次双双下跌。100个城市中82个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月增加4个。超过八成城市房价已回调至一年前水平，连续第7个月实现环比下降。
与此同时，根据2010年人口普查数据，我国购房适龄人口（25~49岁）到2015年达到5.68亿人口峰值，并从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
人口结构当前正处于一个量变向质变的关键时点。而这可能演变为一个危险的信号。
人口结构，是指将人口以不同的标准划分而得到的一种结果。其反映一定地区、一定时点人口总体内部各种不同质的规定性的数量比例关系，主要有性别结构和年龄结构。
我国的生育率在上个世纪90年代初跌入更替水平以下（平均每个妇女生育2.1个孩子）之后不断下滑。大量经验研究都表明我国的生育率在21世纪初为1.5-1.6。第六次人口普查数或更进一步表明，我国的生育率很可能已经下降到了1.5以下。
自上世纪70年代开始全面启动计划生育以来，总和生育率已由1970年的5.8降至目前的1.8左右。
过去近四十年的时间里，中国劳动年龄人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下，国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至 2008年的53.4%。但从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。
显然劳动年龄人口才是购房的主体。2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速。
此外，2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量次出现下降，比上年减少345万人。
劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。
中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。
对于房地产需求，有一个专业的指标，即本文开头提到的购房适龄人口（25~49岁）。
也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。
而从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。
再来看农村的城镇化人口，按照海通证券首席经济学家李迅雷等人的测算，2012年起农村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。
而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。
中国社会科学院人口与劳动经济研究所蔡昉 目前城市经济增长所需要的劳动力供给主要来自农村。
据估算，农业剩余劳动力已经接近于吸纳殆尽，到2015年，农村劳动年龄人口减少的数量，与城市新增数量持平，此后劳动年龄人口呈现负增长，比总人口负增长提前10余年，传统意义上的人口红利就此消失。
同时，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，住宅销售面积的平均增速是 17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。
总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。
结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求，人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。
虽然人口结构是个中长期影响因素，但一旦缓慢的量变向质变完成转化后，效应将是惊人的。从国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。
日本劳动力人口占比在1992年见顶，1991年房地产泡沫就已经开始破裂，随后则进入到了“失去的二十年”中。美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向，并在2008年引发了金融危机。
对于中国而言，2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点，2015年起中国购房适龄人口数量开始下降。这不得不说不是一个危险的信号。
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