[摘要] 近两天房地产行业的热门话题是首套房认定标准和房贷利率是否真的会松动，央行和四大商业银行官方目前未对传闻给出明确回应。但四大行没出声，一些股份制商业银行已经在执行了，还有些地方，如福州和青岛，也已公开宣布放松对首套房的认定标准。种种迹象显示，如果房地产市场的低迷持续下去，限贷松绑只是时间问题。
近两天房地产行业的热门话题是首套房认定标准和房贷利率是否真的会松动，央行和四大商业银行官方目前未对传闻给出明确回应。但四大行没出声，一些股份制商业银行已经在执行了，还有些地方，如福州和青岛，也已公开宣布放松对首套房的认定标准。种种迹象显示，如果房地产市场的低迷持续下去，限贷松绑只是时间问题。如果当前“认房认贷”的政策转为“认房不认贷”，哪些人群会从中受益呢？
所谓认房不认贷，指的是购房者只要还清了首套房贷款，若名下无房再贷款还可按照首套房计算。
地产市场研究部张旭认为，若利率下调，限贷放松，不同类型的购房者受到的影响各异。综合来看，名下无房但有贷款记录的购房者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠，而无房无贷的首套购房者、二套房及投资型购房者，将不受新政策的影响。
受益的一类是无房有贷的首套购房者。首套房认定进行调整后，将导致首付由六成变成三成，贷款利率执行首套房标准。因此，首套房认定标准的变化对于此类特殊的首套购房者将产生较大的影响，相当于购房门槛降低一半，或将促使因政策误伤的刚需重回市场。
先卖再买的置换型购房者，对其产生较大影响的主要在于贷款利率的变化。以贷款金额100万、贷款期限20年为例，若利率为商贷基准利率85折，总利息66万元；若利率为基准上浮10%，利息89万元，两者利息可相差23万元左右。此次放松，或将引起未来改善性购房占比的提升。研究数据显示，目前二手房市场上改善性需求占比约为40%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占32%，首套房认定标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市，同时，出售原有房屋出售获得的使这类置换型购房者具有一定资金承受能力。
至于名下无房无贷的首套刚需购房者，首套房标准认定的调整对其没有影响，除非未来首套房利率优惠加大，或者首付降低，对于其中资金承受能力较小的刚需购房者将产生较大刺激作用。
松绑首套房认定办法对于二套及投资型购房者也影响不大。业内人士表示，从目前政府的态度来看，主要想撬动的是刚需首套购房者和首次改善型需求，对于二套以及三套以上的投资型需求政策不会松动。
上次首套房认定标准的收紧是在2013年4月，当年5月改善性购房占比（90平方米以上）就下滑7%。张旭认为，若此次传闻属实，并且能够顺利执行，则对楼市的影响要明显大于限购的松绑。她说，“一方面房贷利率有可能出现明显下调，若首套房八五折利率优惠重现市场，根据以往的经验，首套房八五折利率优惠的大规模出现对于市场从低谷中恢复具有明显拉动作用；另一方面，从‘认房认贷’到‘认房不认贷’的转变对于撬动市场需求也具有积极意义。”
然而，房贷整体偏低，商业银行是否会增加首套房贷款依然是未知数。关于利率松动，根据地产市场研究统计，在历史成交数据中，若房贷利率收紧，市场中85折优惠利率占比小于40%时，成交基本维持在万套以下。房地产市场变化虽然也会受到其他调控政策的影响，但是利率政策是市场复苏的关键。2014年以来，信贷政策一直偏紧，尤其是4月份以后，市场中的85折优惠利率几乎绝迹，致使成交迅速跌落至8000套以及下水平。
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