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任志强鹬蚌相争背后:土增税将长效机制

地产中国网   2013-11-27 09:22

[摘要] “央视对房企欠缴土地增值税的报道确实有失偏颇。不过,在这个多地未能完成控房价目标、国土部叫停地王也成为一纸空文的特殊时期,央视出来这么一个报道,任志强和众多房企又迅速反击,把大家的眼球全吸引过去了,纷纷前来围观鹬蚌相争,实际上最后的‘渔翁’是谁呢?国税总局和各地税务局正好可以借机推进征管工作。

“央视对房企欠缴土地增值税的报道确实有失偏颇。不过,在这个多地未能完成控房价目标、国土部叫停地王也成为一纸空文的特殊时期,央视出来这么一个报道,任志强和众多房企又迅速反击,把大家的眼球全吸引过去了,纷纷前来围观鹬蚌相争,实际上最后的‘渔翁’是谁呢?国税总局和各地税务局正好可以借机推进征管工作。土地增值税作为尚未水落石出的宏观调控长效机制的一个组成部分,同时也作为各地税务局年底冲刺完成财政收入目标的有效手段,从严征管是必然的。”

11月26日,一位房地产税收领域资深人士在接受地产中国网采访时表示,未来出台的房地产宏观调控长效机制中,土地增值税将会是税务部门配合宏观调控的重要手段之一。

此前,国土资源部下发的一份内部文件,亦印证了这点。在9月25日国土资源部召开的“部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会”上,国土部副部长胡存智就曾表态,作为配合宏观调控长效机制出台的一项工作,未来将与税务部门一起探索未销售阶段闲置土地开征土地增值税。

国税总局的“面子和里子”

“土地增值税征管力度是逐步加大的,近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在误解误读。”11月26日晚间,国家税务总局官方网站发出了一篇题为《税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问》的新闻,对央视所报道的房企欠缴土地增值税3.8万亿的新闻进行了回应。

该负责人回应称,“经过这些年的努力,土地增值税在配合国家房地产宏观调控,促进普通住宅开发,规范房地产市场交易秩序,合理调节土地增值等方面发挥了积极作用。”他说,2007年,土地增值税收入同比增长74.3%;2008年增长33%;2009年增长33.9%;2010年增长77.6%;2011年增长61.4%;2012年增长31.8%;2013年1-10月组织收入2710.78亿元,增长22.2%。

恰在当天下午,中国房地产业协会紧急召开的房地产土地增值税问题座谈会上,华远地产董事长任志强戏称:“央视报道得罪了各地的税务局,房企欠缴3.8万亿是在指责税务局没做好征管工作。”

不过国税总局的回应亦坦承,土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力,“主要反映在:由于房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并容易产生执法风险。”

该负责人指出,下一步,税务总局将进一步完善制度措施,加强土地增值税征管。“一是加强税收政策宣传,做好政策解读;二是加强调查研究,及时处理清算中发现的新问题,进一步完善土地增值税政策;三是继续加强督导检查,推动土地增值税清算工作全面深入开展;四是强化科学管理,坚持信息管税,加强土地增值税管理信息系统建设,严控核定征收,防止税款流失。”

“对房企而言,这意味着应缴税额可能会有所增加。比如以前有的可以核定征收的,比如按照销售收入8%征收,虽然很高,但可能还低于清算所需要缴纳的税额。如果一旦地税局加强征管,说你这个项目必须清算,不能再按照核定税率征收了,那么它要交的税会更高。还有的原来允许作为扣除项目进行税前列支的,一旦严格规范征管,可能也不行了。”上述税收领域人士说。

实际上,近几年来,国税总局对于各地土地增值税征管工作的督导检查从未放松。就在今年6月,国税总局还对各地地方税务局下发了《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》,要求“在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理”。而在《通知》下发之前,国税总局已经对15个省市的土地增值税征管工作进行了督导,从7月开始,又对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行了督导。该《通知》还要求各地于8月底前将2013年土地增值税征管工作情况、清算进度和下阶段清算安排报送国家税务总局。

上述房地产税收领域资深人士就此指出:“表面上看,国税总局出来澄清了,说央视的推算方法不对,系误解误读。任志强和那45家房企取得了舆论上的胜利。但他们并没有取得实质性的胜利,因为国税总局未来会加强征管,推进清算工作。”

任志强与中房协的“全面”反击

就在11月26日当天下午,国税总局正式表态之前的几个,中国房地产业协会亦紧急召开房地产土地增值税问题座谈会,协会副会长朱中一、秘书长苗乐如、华远地产董事长任志强均做了发言。

朱中一表示,央视报导的有些数字“有不完全准确的东西”,比如报导中提到的3.8万亿这个数字,是根据一份绿皮书公布的房企2009年毛利的数据推算的,这个毛利数据是55.72%。但朱中一查到一个数据,2005年到2012年国内A股的上市企业中,房地产开发与经营业各年度平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%。“这个数据里的公司都是上市公司,一般来说经营质量和企业的盈利水平相对比较高。上市公司都没达到这个水平,整个行业可能这个数字就有点偏离了。”他说,根据这个毛利数字算出来的土地增值税应缴未缴税额就没有那么多。

朱中一表示,土地增值税的征收,有预征、核定征收和清算几种,而预提则是房企按照会计上的配比与谨慎性的原则,对尚未达到清算条件的项目进行预提,可能是分年度进行的,这和央视所报道“应缴未缴”并非同一概念。

而任志强则披露了几年前国税总局对万科、华远、soho中国等大型房地产公司的一次税收抽查情况。“当时国税总局登了报,下了狠心连查三年,结果最后你们看到国税总局对这几家公司做出了什么处罚?点名批评谁了?至少没批评万科没批评SOHO没批评华远。”任志强说,“他们说你要是交五个亿,我们就不查你了,我一分没交。不过最后还是罚了我两千多万的税,但这事他不好意思登报说,那是因为我们历年所做的公益事业,基金、捐款什么的,都得交企业所得税,还得交滞纳金。还有两张假发票,这事难免,餐馆什么弄的假发票有可能。”他戏称,“潘石屹公司这样的私企我不敢说,我这是国企,反正钱是国家的,我交税不交税和我个人利益没关系,就算不交,我也一分钱拿不着,你说我能不交吗?

任志强指出,一家性房企总部所在地的地税局不太可能弄清楚这家房企所有项目应缴纳的土地增值税是多少,除非把几百个项目全部跑齐,因为土地增值税是按照项目所在地来缴纳的。

他同样指出应交未交和预提的区别。他认为按照销售收入1%-5%预征,这已经是一笔很大的数字,因为销售收入当中是包含土地出让金成本的,如果地价占房价比重很高,可能最后竣工结算后清算出来实际应缴纳的土地增值税比预征数额还要低,这种情况国税总局理论上按照“多退少补”要求是应该退还给房企的,不过实际操作中有时并不退还,而是充作其他税收了。

至于预提的金额,各地税务局要求不一样,“有的地方税务局要求你多提,有的地方要求你少提。利润这块交所得税,有的地方希望你不提,多按利润填点所得税就行了。”任志强说,“预提和及时应交是两个不同的概念。比如我卖了70%的房子,剩下30%没卖完,预交了一部分土地增值税。如果项目周转多,可能剩下的就不着急出售,如果没有达到清算条件,就不算是欠缴,政策是这么定的,我们这么做是符合法律的。”

“上市公司不会那么傻,他既然敢把自己应纳税款往公告上写,如果这些税款属于拖欠,就不怕税务局拿着公告上的报表找我?这么好几百亿,要都是欠缴,而且是明确写在上市公司公告里头的,那税务局不早就急了?”任志强说。

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