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三中全会凸显市场作用 房地产五大热点

中国经济网   2013-11-19 09:20

[摘要] 日前,十八届三中全会已落下帷幕,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)发布,引发了媒体、专家"解读热"。虽然《决定》对公众关注的房地产话题表述十分有限,只有"加快房地产税立法并适时推进改革",没有"房地产调控"的字眼。配合土地改革、财税体制改革等举措,房地产市场走向将深受影响。

日前,十八届三中全会已落下帷幕,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)发布,引发了媒体、专家"解读热"。虽然《决定》对公众关注的房地产话题表述十分有限,只有"加快房地产税立法并适时推进改革",没有"房地产调控"的字眼。配合土地改革、财税体制改革等举措,房地产市场走向将深受影响。

业界普遍认为,三中全会给房地产行业吹响积极的号声。

热点一:弱化政府调控凸显市场作用

知名地产商人、万达集团董事长王健林表示,《决定》没有再提"地产调控"是进步,说明未来会加强市场的决定性作用,弱化调控,政府抓保障,市场做商品房。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为,"习李房地产新政"日渐清晰,调控的手段、方法、立足点、途径都在发生变化。与过去的调控思路有所不同,首先是调控手段的变化。过去,政府有形的手干预太多,而未来无形之手将起更大的作用。其次是方法的变化,过去以"限"为主,以堵为主,现在强调千方百计地增加供应。再次,调控的立足点也在发生变化。过去的调控,是就房价而言的调控,房价被视为政治问题,调控始终在短期的房价涨跌方面做文章,现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化,过去常常是一刀切。现在,随着房地产市场的分化,各地区表现不同,调控给了地方更大的自主权。

中国房地产学会副会长陈国强则表示,尽管《决定》全文没有提到房地产调控,但从内容对市场化的多次强调,也能看出中央对房地产调控的市场化思路。在未来楼市调控长效机制建立方面,逐步淡化行政手段,回归市场化是大方向。

中国房地产协会副会长朱中表示,如果三中全会的精神能够得到全面贯彻,那么房地产市场的健康稳定发展将是必然。与以往"围绕房价调房价"的调控不同,改革聚焦在更深层次的问题之上,虽然没有直接谈及房价的涨落,但高房价的问题势必随着市场化改革的逐渐推进而得到有效的解决。同时朱中一也指出,在一线城市房价上涨过快的背景下,短期内脱离有效的行政调控,市场必然存在失控的危险。如何将既有的政策与未来的改革有效衔接,维护市场的稳定,将是很重要的问题。

热点二:农地流转不局限于农村 城市房价或受冲击?

国家开发银行研究院副院长、中国社科院金融所金融市场室主任曹红辉指出,三中全会"建立城乡统一的建设用地市场"提法值得注意。这个提法表明农村土地流转将不再局限于农村,而是跟城市市场并轨,单独提出"建设用地",接下来更多农村土地将进入供应,意味着城市房地产价格将受到冲击。

但《中国证券报》昨日发表文章称,宅基地暂时难入市,城市房价不会受冲击。按十八届三中全会的精神,宅基地暂时不会实现与国有土地同等入市、同权同价。未来五年,集体经营性建设用地即便实现入市,也不会大规模增加的商品住宅,更谈不上冲击现有的房价体系。

中国社会科学院研究员曹建海表示,给予农民更多产权,是化解中国土地财政的重要举措。一方面,这将会减少地方政府对农村土地的征用,农民土地或不再办理征地手续,由农民直接开发;另一方面,农民的土地使用权或可以转让,土地产权多元化,将使得土地市场更加丰富,不再局限于地方政府征地。曹建海认为,这一政策是对地方政府土地财政的沉重打击,地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决,由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。

热点三:房地产泡沫不会马上破裂 短期内房价或上涨

上周,中金公司首席经济学家彭文生在11月11日发表的一篇报告中认为,三中全会推出的改革蓝图可能会加速房地产泡沫的破裂,改革越成功,房地产泡沫破裂的时间越早。然而,也有人不同意这个看法。

王健林认为,中国房地产市场有泡沫,但还没到马上要破裂的程度;《决定》中以"赋予农民更多财产权利"为核心的土地政策,可能会造成土地价格短期内较大幅度的上升。农民收入的增加,加上卖地少了,进入市场的土地的减少,地价会传导到房价,短期内带动房价的上涨。在他看来,关键要看政府的保障房怎么安排,如果保障房也少,可能导致房价更快速的上涨。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,国家实施多年的楼市调控一直没有采取增供应平抑房价,而是限购令等行政手段,这是因为"限购令"不仅不会影响土地财政收入,也没有影响到经济发展。由于市场供不应求局面未有任何改变,一旦取消"限购令",房价继续大踏步上涨难以避免。再考虑到房产税等长效机制的建立尚需住房信息联网等条件的完善,且效果如何尚待观察。因而,未来一段时间内,楼市"限购令"或将延续。

热点四:房地产税立法势在必行 短期内难开征

《决定》中提出"加快房地产税立法并适时推进改革"。据此,财政部财政科学研究所所长贾康对媒体表示,房地产税立法非常必要。据了解,今年年初起,已经有部分城市陆续上报房产税试点方案;此前国务院发展研究中心发布的"383"改革方案中也提到要扩大房产税试点范围。贾康认为,房地产税先行先试也十分必要,在肯定上海、重庆试点的前提下,可继续扩大房产税试点范围和力度。未来有条件时,制定相关法律。

国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓指出,中国房地产调控已经走到了一个十字路口,作为调控的一个重要手段,房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性,变为投资品的趋势。他预计,房产税的推进在最近一两年"会有大的动作"。

不过,中央财经大学房地产金融与投资教授乔志敏表示,就目前的表述来看,房产税很难全面开征,相关的产权关系还没有理清,在之后修订的土地管理法中,可能会给农民高出现在很多的土地补偿。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受媒体采访时表示,房产税征收的难点是涉及面太广,征税要考虑到保护绝大多数低收入人群,包括刚需人群置业减免的考量。这就涉及税基,包括征税对象。这就需要一些信息手段来完善房产税征收的界定和减免的范围。由于住房信息系统还不配套,业内人士认为,短期内房产税可能还主要针对增量住房。加之立法先行,房产税改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。

热点五:小产权房投资有风险 转正应是持久战

据媒体报道,小产权房长期以来处境尴尬,十八届三中全会的召开,使其再次进入公众视野。目前小产权房转正赌局中,大部分受访者均表示购房是出于投资的心态。

对于试图从小产权房转正变革中投资获利的这种心态,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示风险太大,并不看好。同时,胡景晖认为,一旦小产权房转正,农村土地可以入市,再加上房产税等种种政策出来,房价未来下跌的可能性就很难说了

中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为,转正如果使得小产权房的建设者、出售者、购买者受益,就不可能抑制下一轮大规模的小产权房建设。

财经专栏作家禅宗七祖也持相似意见,一旦开启小产权房合法化的道路,虽然会给城乡结合地带的农民带来一笔财富,却也可能加剧这些地方的违建。

专攻房地产领域的北京中银律师事务所律师王国章认为,十八届三中全会后,小产权房完全转正是不可能的,因为这既无法律基础,也无政策支持,更与我国的土地制度相违背。

经济学者马光远指出,小产权房"转正"难度非常大,因为涉及土地的问题、城乡二元的问题、农民土地的问题,包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等,矛盾非常大,问题非常多。

上海房地产研究院副院长认为,宅基地不属于经营性建设用地,未来几年内不可能实现与国有土地同等入市,主要与宅基地相关的小产权房,暂时也看不到转正的希望。

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