[摘要] 讥笑中国楼市越调控越涨价的十年九调控的人们，现在感觉玩完“狼来了”的游戏，如今中央不再提“楼市调控”，但开发商和经济学家更关心楼市未来的走势，但潜在政策比调控更具威力。我们认为“三中全会”后，楼市应该继续保持基本稳定，不会大起大落。
讥笑中国楼市越调控越涨价的十年九调控的人们，现在感觉玩完“狼来了”的游戏，如今中央不再提“楼市调控”，但开发商和经济学家更关心楼市未来的走势，但潜在政策比调控更具威力。我们认为“三中全会”后，楼市应该继续保持基本稳定，不会大起大落。
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1、房地产积累问题多，但需要时间消耗
无需我们做太仔细的分析，中国房价已经成为金冠全球，北上广深高过纽约、东京和伦敦，接近香港。中央定于11月9日召开十八届三中全会，至此中央已经大半年既不出台调控政策，也不在提楼市宏观调控。可是，李克强总理的罕见沉默的威慑力似乎比频繁调控更可怕，人们开始真正担心未来房价楼市是否会陷房地产开发于死地？泡沫是否会真正破灭？过去数月，市场开始分化为“泡沫破灭”和“继续看涨”两大体系，但我们认为，三中全会之后，房价继续“稳中有升”，保持温和上涨依然是主流，不会大起大落。
让我们回顾十年黄金开发期，国务院九次召开会议调控房地产，房市调控始终是国务院常务会议的一大重要议题，因此，任志强告诫大家看CCTV新闻，便可成功预测房价走势。
谁都知道，房地产领域问题积累实在的太多。这些问题有一方面是土地财政与拆迁、价格与贫富差价、另外一方面是空置率居高，但保障性住房又大量投入，一方面是大盘垄断价格和土地话语权，大量资本流入，控制土地，另外一方面中国人购房似乎永无止境。
房地产畸形发展带来的种种问题堆积泡沫、积累民怨已经严重干扰了制造业、服务业和农业生产的均衡发展。
我们这样说，并非毫无根据。十年来，平均房价上涨145%，拥有多套住房已经成为财富象征，贪污腐败的凭证，社会热议的焦点，甚至是调侃话题。
楼市调控事实证明，调控房价的目标未能达成普通民众满意的效果，限购、限贷和明码标价一系列的所谓调控，不过是政府行政手段压制住房需求的一厢情愿，具有浓重行政色彩的调控手段影响了市场的正常交易，造成了短期交易受阻，长期供给不足。破坏了市场本身的供需平衡关系。今年最后一次宏观调控的“国五条”不但未能达到预期目标，现在看来70个城市所作的“目标承诺”几乎会全部落空，除北京外，所有城市均未履行20%的个税征收。既然是国务院下达的调控文件，地方执行不力，中央既不会问责，也不反思为何调控屡屡失败？一轮又一轮的宏观调控引起的市场动荡、后遗症相信在“三中全会”后会逐步反映出来。
本届政府要想解决楼市问题，走出过去房市调控越调房价越高的怪圈，必然先稳定楼市，才可以说合理调控楼市，
不然，物极必反，效果反不如前届政府“狼来了”的游戏。新政策要让地方政府高兴，开发商高兴，有房一族高兴。调控政策出台不容易，不仅要遏制房价不停上涨，而且政策上要体现让大多数人高兴，绝非易事。
要做到政策上大多数人高兴，中央无非“三招”，一是继续增加房产增量，这样可以消耗多余货币，提高改善性住房需求；二是提供保障性住房的增量，采取富人和穷人“分早吃饭”的政策；三是提供市场流动性，增加二手房交易，加大市场调节供需，解决部分空置率。
总之会采取“软着陆”，以避免重拳扼杀房地产支柱产业对地方经济的拉动效益。我们必须看到保证经济政策不失误，是中央新领导人的基本思维，以提高新班子的权威性，推进改革政策的有效性。
将积重难返楼市回归合理，但不能因为调节失败让地方政府“拿住”中央，甚至消极阻扰中央推进改革的大政方针。若调控政策失误，会有人借房地产调控失败说三道四，或许这就是为何中央干脆不再提宏观调控。
2、楼市负面危机已经显现，如何消除成关键
当我们一谈到楼市泡沫，一些人就拿需求来说事，可是大家没有看到宏观经济均衡发展的基本原则，就是说，任何一个领域要彼此协调发展，平稳运行。在世界经济不景气的大环境下，我国时刻面临着经济危机对中国造成冲击的风险。过去十年人口红利接近枯竭，WTO国际接轨的冲动不再，而国内的改革阻力重重。各行各业的腐败、通货膨胀压力、地方债务不堪重负、制造业技术创新乏力、环境恶化，自然资源短缺等一系列问题也亟待解决。这些问题都寄希望于“三中全会”，因此，中央领导必须谨慎走好每一步。
新一届领导催生出一股清廉政风，新局面、新气象正在锐意进取的勇气中不断孕育、不断显现。“把权力关进制度的笼子”到“把错装在政府身上的手还给市场”，看出中央领导不仅要抓经济，同样要抓廉政建设，制度建设，或许房地产发展走势会建立一套可以让市场机制自动发挥效益的经济制度安排，这些都是我们对“三中全会”的期待。
在最近一次的国务院常务会议中，“加强和改善宏观调控”的提法去掉了。作为政府长期以来调控工作的重点，几乎可以肯定地看出，调控政策的出台和执行方式都面临着一轮新的调整，地方政府、开发商和金融机构想要“文过饰非”恐怕不那么容易了，一场接一场的宏观调控游戏终于结束了。
可是我们必须告诫大家，不要以为楼市调控的沉默，误以为中央放弃“强势”的努力，听任地方巧言令色的说辞，不顾国家经济运行的长治久安。
不提楼市调控，不代表中央不重视楼市险境，听不进经济学家家的一再警告，更不代表中央对房地产调控无所作为。楼市的民怨已经到了一定节点，不解决势必将造成难以预计的后果。
我们应该估计到，中央新领导班子不仅要解决上届政府遗留的问题，避免重蹈过多行政干预的负面影响，越调控越涨价的游戏，同时需要给出市场解决楼市的新方法。
可以预见到“三中全会”的基本原则，中央不再轻易下行政指令，不再允许地方地方政府喊口号来执行调控政策。未来的楼市政策更多会动用税收杠杆和货币政策，启动实名制的征信系统，产权改革和均衡财富分配手段。我们可以预见，一只“看不见得手”会给房地产市场带来新一轮完全不用于以往的新气象！
（2013.11.8）
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王义高：湖南省第九、第十、第十一届政协委员、湖南省科技技术研究开发院院长助理、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、教授，研究生导师；省侨联特聘专家委员会副主任、湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会首席经济学家。
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