[摘要] 深圳湾一号，这个位于深圳楼市主战场——南山后海的楼盘，先是因其最高达17万元/平方米的售价而闻名，现在又因其售楼中心整体倾斜而成为楼市焦点。
深圳湾一号，这个位于深圳楼市主战场——南山后海的楼盘，先是因其达17万元/平方米的售价而闻名，现在又因其售楼中心整体倾斜而成为楼市焦点。
从国庆节前两日被曝出“售楼中心整体倾斜，周边出现大面积土地坍塌，地面遍布裂缝”，到10月10日中国房地产报记者实地走访，情况仍在恶化。
记者在现场透过围挡看到，售楼中心已经基本上断裂为两段，钢结构断裂痕迹明显，外立面一片狼藉；地块周围有陷下去的多个小坑，周围有工人正在进行处置；相邻几百米的豪宅主体已经接近封顶，现处于停工状态。
针对记者的一系列疑问，深圳湾一号开发商鹏瑞地产董事长徐航谢绝了采访，表示不久将公布相关结果；项目营销总监黎皓的电话则一直无法接通。记者的现场采访和查看行为，也遭到项目保安的拒绝。
填海区清淤法是直接原因
此前，深圳湾一号工程总监钱伟在接受某知名都市媒体采访时表示，该项目位于深圳后海填海区范围内，开发商早已做过地质勘查，已确认地下确实有不少淤泥——俗称“填海坏土”。因此，该项目北区的建筑主体基桩已打入最底层的微风化层岩石，达到80~90米深。而售楼中心位于南区，当时没有打地基也没有清理淤泥。9月底发现有“情况”后，即开始处理。
钱伟所述内容并非诡辩。深圳后海片区所在海面是深圳与香港之间的平静海区，从2000年开始即是深圳向海要地的重点。临近深圳湾一号已有超过十家开发商开发了相关项目，也多以豪宅产品为主，深圳湾一号因其临近一个内湖而有所溢价，成为本轮房价上涨后的后海最贵楼盘。
“后海的地块确实存在很多问题，填海坏土已经造成了诸如地面沉降、主干路开裂、路基变软等问题的出现。”深圳市一位就职于高校的地产评论人10日接受中国房地产报记者采访时表示，此前已经有类似楼盘曝出小区花园地面开裂等问题，深圳湾一号的此类新闻在业界不算出奇。
目前，在现场仍能看到清淤施工景象，多部挖土机正在挖淤泥，然后被泥头车运走。钱伟此前的公开解释是，清淤法使临时建筑的倾斜在可控范围内，之后会安全地逐步拆除，这是主动行为，为了防范安全事故，并非是自然坍塌造成的。
对此，深圳市工程质量监督检验总站负责人早前已通过媒体公开回应，官方时间介入调查了解到，施工方在拆除过程中，确是为了安全考虑，通过排淤法让楼体倾斜，并非因施工造成坍塌事故。
长期承接楼盘开发的汕头第二建筑公司深圳某项目部工程经理谭先生10月11日向本报记者分析道，清淤法确是填海区建造房屋的通用办法，清淤造成塌陷然后进行填埋，同时将桩基打得更深也是科学合理的处置措施。但令他不解的是，为何鹏瑞地产在建造豪华售楼部之前没有做出处置。而据深圳市宝安某地产公司一位高管估计，这一售楼部的造价“保守估计超过2000万元”。
至于更为关键的主体建筑根基问题，谭先生表示，除非开发商是黑心商人，否则不会在这个事关居住乃至生命安全的问题上打折扣。“后海填海区地下局部有淤泥层业界都知道，15米以下是砂层，岩层通常在地下40米左右，而这里开发商的桩基一般都在地下60米，建筑质量不存在问题。”
待解的填海区填土处置
深圳湾一号的售楼中心是今年4月搭建的，用于销售期房，系用钢板临时搭建的一座三层高建筑，6月建成后用作售楼处和样板房。
据前述地产评论人介绍，去年开始，后海片区的豪宅多采用此种方式预售，很大程度上是因为年初宏观调控政策出台后，开发商、代理商、政府监管部门对售价都比较敏感，开盘时点一直未定。定下来的都是用很短时间搭建售楼部和样板房。
售楼部出现问题后，媒体爆料深圳湾一号楼盘的二期已经因为无证开工，在10月4日被深圳市住建局责令停工，具体是未办理施工许可证，而售楼部正建在二期地块上。10月10日，记者在现场看到，二期地块确有开挖桩基的作业迹象。
谭先生表示，此售楼部不能算作二期土地上的开工项目，应属于临时建筑，应按照《深圳市临时用地和临时建筑管理规定》申办临时建设工程规划许可手续——“已出让土地上进行临时建设，除建设工程红线范围内施工用房外，应向各区政府申请办理”。这一手续的主管部门——深圳市南山区粤海街道办执法队此前已回应称，该处临建开始并没有手续，他们检查时曾要求开发商完善手续，开发商也按要求完善了相关手续。而桩基开挖工程也具有合法手续。
“街道执法队的监督和验收无法做到根据其地下淤泥的状况而提出针对性很强的具体意见。”10月11日，一位不愿透露姓名的粤海街道办官员向本报记者表示，专业的具体意见应由相关住建和质监部门提出。
这位王姓官员与前述地产评论人士、建筑公司谭先生均表示，深圳湾一号售楼部倒塌背后的主要原因是后海片区的填海区填土处置存在根本缺陷。“在后海已经建成的项目和没有建成的项目里，到处可见土地沉降。”前述地产评论人士称。
在填海区上开发地产项目，开发商要为质量欠缺的填土区埋单，填土的施工成本并不低。
前述深圳宝安某地产商的高层就表示，“填海区的填土成本不菲，但对于开发商而言，只要地块合适，特别是填海区地块产权单一、清晰，所以我们是愿意在填海区拿地开发项目的。”“对于填土的处理，各有各的玩法，但一般而言，开发商都会优先保证主体建筑安全，后期出现的沉降现象基本上是可控的。”
前述谭先生介绍，开发商对待沉降问题的差别是对填土的处理。“包括是否彻底处理污泥，是否愿意在回填材料上花大成本使用混凝土，特别是在非主体建筑位置上。”
“现在我们对填海区的建筑建造有很多规范要求。而南山区对待填海区的基本办法是请第三方专业机构进行地基等设计，并要求开发商在地块周边做配套支护工程，使得沉降控制在安全范围内，不至于影响到周边的市政道路、市民配套等。”深圳市规划和国土资源委员会新闻联络电话接听人如此回答。
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