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限房价竞地价政策在限房价时也需降地价

中国房地产网   2013-08-26 09:19

[摘要] 自今年4月北京市提出将自住型、改善型商品房纳入限价房序列管理之后,近日,首块“限房价竞地价”地块开始竞价,备受业界关注。

自今年4月北京市提出将自住型、改善型商品房纳入限价房序列管理之后,近日,首块“限房价竞地价”地块开始竞价,备受业界关注。

“限房价竞地价”虽然被一些业界人士诟病为“政府不放弃土地,把降房价压力推给开发商”,但从理性分析,限定了最终售价之后,开发商不可能不顾成本计算而抬高地价,最终的地价一定不会出现高溢价。因此,客观来看,地方政府在土地上是做了让步的。

这种低于市价的限价房如果能够大量入市,的确会对周边房价形成冲击,这也是政府转变调控思路,从增加供应入手而不是从抑制打压需求入手来进行调控的体现,是一种相对市场化的调控手段。

然而,业界对此政策仍充满忧虑,认为这种限价房在实际操作过程中可能很难达到其设想的效果。

低价房入市要发挥拉低市价的作用,有一个关键因素就是要有足够的量。如果没有足够的量,那么低价房就会如泥牛入海,对市场起不到任何作用。而要使得低价房的供应达到相当的数量,最终还需要有大量的土地供应,这就需要地方政府放弃以“短缺供地”来增加土地的思路,而改以大批供地来抑制地价和房价的上涨。

“限房价竞地价”的初衷虽好,但也是一种直接干预市场的行政手段。毕竟商品价格通过供求关系调节是市场经济的基本原则。政府如何能够预知两年后的市场价格?在现在就限定两年后的价格是否恰当?

同时,如果这种限价房做不到全面供应,不但难起到抑制房价的作用,相反会在限价房和市场化的商品房之间形成巨大的价格落差。面对这种价格落差,市场一定会出现各种方法的自行调节,让二者趋于平衡,其弊端就是形成巨大的寻租腐败空间。

目前来说,“限房价”项目的性质定位和分配规则并不明确。如果说限价房是一种保障房,那就成了一种新的经济适用房,之前经济适用房所存在的一切弊端都会在限价房上出现。如果限价房是一种商品房,不限购房资格,也必然会形成一种除价格之外的分配规则。如果规则不明朗,就会有“吃差价”的利益群体出现,造成市场秩序的紊乱。而真正需要买房的普通购房者,不得不在表面的房价之外,还要额外付出高额的交易费用,从而让表面的“低房价”失去意义。

此外还存在的问题是,做“限房价”地块的项目利润率低,对开发商吸引力低,可能会导致地块乏人问津,从而减少此类项目在市场上的供应。而开发商可能会在压缩建造成本上做文章,使得限价房面临大量爆发质量问题的风险。在实践中,地方政府也许会通过在其他地方给开发商一块商业或住宅用地来补偿开发商的利益损失,但这样做的结果只不过是把成本转嫁给其他的购房者,并没有从根本上解决问题。

要让“限房价竞地价”模式发挥作用,一是要在价低之外做到量大,二是要有持续的供应,同时还要有政府的一系列政策如降低交易和开发环节的税费等政策相配套,对于开发商因压缩成本而带来的质量问题也要有相应的监管措施。如果只是一味限终端房价,而对于降低地价没有诚意的话,这项政策最终很难发挥其作用。

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