[摘要] 如今，整个中国都处于史无前例的城市化浪潮中。不论是城市里的老市民，还是从乡村来的新市民，都渴望拥有一套属于自己的住房，有自家的“房屋所有权证”——尽管他们也都知道住宅的“土地使用权”只有70年。
如今，整个中国都处于的城市化浪潮中。不论是城市里的老市民，还是从乡村来的新市民，都渴望拥有一套属于自己的住房，有自家的“房屋所有权证”——尽管他们也都知道住宅的“土地使用权”只有70年。
近日，北京大学光华管理学院应用经济学系的朱国钟却认真思考起70年以后的事：70年以后怎么办？是续约、拍卖还是私有化？
土地使用权的前世与今生
土地使用权是如何产生的，我国大陆地区住宅的土地使用权为何是70年？朱国钟称，中国目前城镇土地都是国有的，1990年代以来中国房地产行业逐渐起步，商品房逐渐取代福利分房和集资建房。房地产发展离不开土地，需要土地的合法流转，为此中国制定了土地所有权与使用权分离的政策，对土地使用权实行出让、转让。早在1987年，深圳就首次实施了土地批租，租期是50年。上海的其他大城市也陆续推出批租政策。朱国钟说：“1990年5月19日国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下称“1990年暂行条例”）规定，土地使用权出让年限为：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年……这些规定沿用至今。”
就这样，住宅“土地使用权”设定为70年，成为范围的一种做法。然而，对于70年“土地使用权”到期以后怎么办？长期以来没有明确的规定，一些法规的表述语焉不详。比如，“1990年暂行条例”第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。而第四十一条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。1994年出台的《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
可能受这些法规的影响，北京市2005年出台《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，其中第二十五条规定：“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”这些法规曾让许多购房者担忧：“土地使用权”70年到期后怎么办？如果政府无偿收回，我们的房产怎么办？
贫民区将在高层建筑区聚集
北京大学光华管理学院朱国钟与合作者做了一项研究：他们通过计算机模拟开发商与消费者动态行为，分析了住宅用地70年使用权对房价、供给、房龄以及城市扩张的影响。他撰文称，在中国这样一个对强征和强拆缺乏安全感的国度，不确定性会导致许多业主忧心忡忡。经济学原理指出，产权不明直接抑制当前投资，“我们的研究模拟了未来50年间的城市成长路径。起初，70年使用权下住宅会较早地进行重新开发，因此供给数量更大，房价更低；大概在二三十年后事情反过来了，相较于使用权情形，住宅重新开发少了，供给少了，房价更高了。”
“我个人推测，以后中国也会出现大面积的贫民区，聚集在现在的高层建筑区里面。”朱国钟认为，“我们的计算机模拟表明，三十几年后，老城区将基本停止重新开发，而使用权下老城区住宅楼仍然会有序地拆除重建。整体来说，70年使用权不仅仅会有土地使用不集约的问题，而且有旧城区老化失修的问题。
对于“土地使用权”问题的解决途径，朱国钟说，从社会最优的角度来看，理论上，政府可以有三种不同的选择：私有化土地、拍卖土地的使用权、或者制定土地续约时明确的条款及土地到期不能续约时附着物给予完全补偿的细则，“但是从现实政治上来考虑，也许后者比前两者更容易实现，因而第三种方案是一个更加现实的选择，并且要求在明确续约条款和补偿细则的同时，要确保这些条款的执行力。当然由于中国幅员辽阔，各地可以先行先试不同的土地制度改革，总能找到解决70年使用权问题的出路。”
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