[摘要] 持续多日的土地市场高温，恐难在短时间内冷却。近日召开的中央政治局会议强调“促进房地产市场平稳健康发展”，被业界认为是下半年楼市的重要利好消息。
持续多日的土地市场高温，恐难在短时间内冷却。近日召开的中央政治局会议强调“促进房地产市场平稳健康发展”，被业界认为是下半年楼市的重要利好消息。受此影响，昨日地产股普遍高开。
当前房地产企业的市场信心正处于近年来的高点，大型房企资金充裕，拿地补仓的意愿强烈。多数分析人士认为，由于此前多数三四线城市土地供应量较大，房企回归一二线城市的势头仍将继续。在这些城市的土地供不应求的背景下，未来地价上涨预期仍然强烈。近期，京沪等地数宗优质地块的推出，再次强化了市场对“地王”的预期。
一线城市高烧
曾明确表示“不拿地王”的万科，近期的表现一反常态。今年6月27日至7月8日，万科先后在重庆、上海、广州拿下三宗“地王”级别的地块，其中两宗为总价“地王”，一宗为单价“地王”。
此举引起了华远地产董事长任志强的批评，但万科似乎并未停止对优质土地的追求。在7月23日北京孙河“地王”的交易中，万科到场参与，最终因楼面价过高而放弃。
在不少业内人士看来，作为行业龙头老大的万科，此番动作颇能反映市场的变化：除体现出土地市场回暖之外，万科拿地战略从三四线城市向一二线城市的回归，同样代表了行业发展的大势。
今年上半年，一线城市土地市场颇为抢眼。除频繁诞生“地王”之外，一线城市的土地出让面积和收入均处于较高水平。但对房地产开发商来说，似乎仍不满足。
任志强近日向中国证券报记者表示，与往年的平均水平相比，一线城市的土地平均供应量仍然为负值。且由于去年一线城市土地供应量处于低点，即便今年上半年土地供应有所增加，但仍然无法满足企业的需求。相比之下，一些三四线城市由于地方融资平台压力而加价，部分地块面临“卖不出去”的窘境。
未来一二线城市的土地市场将继续面临供不应求的局面，土地市场抢地大战还将继续。对于房地产企业而言，回归一二线城市还出于利润的考虑。截至7月末，共有55家上市房企公布中报预报，其中21家房企报亏。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，从亏损企业来看，一般都是中小房企，这些房企重点布局城市可能集中在三四线城市，而三四线城市房地产市场存量大、销售价格相对较低，利润空间被拉低。
政策预期向好
从土地储备的角度而言，房企对土地的渴求，更多出于补仓的需要。来自国家统计局的数据显示，今年1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%。其中，住宅销售面积增长30.4%。
存货的减少正在促使房企加速补仓。某上市房企负责人向中国证券报记者表示，与以往该企业在北京“六盘齐发”的局面相比，如今只有不到3个项目在售，企业急需获得新项目。
在近期出现“房荒”的一二线城市，不少房企面临着同样的局面。上述负责人表示，大型房地产企业普遍缺少项目，拿地意愿强烈，不仅导致土地市场争夺激烈，而且也抬高了地价。
事实上，作为房地产市场的先行指标，土地交易的“量价齐升”，意味着房地产企业的市场信心正在恢复。财经网和克而瑞近日联合发布的“地产经理人信心指数”(RMI)显示，今年三季度，房地产企业对市场的信心正处在2010年以来的点。其中，超过半数的企业酝酿在三季度提价。
上海克而瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱指出，房企的信心不仅来自于上半年销售数据的向好，还包括多地在执行“国五条”过程中的“走过场”。多数开发商认为，房地产调控政策效果并不明显，市场已经对政策产生“免疫力”。
近期召开的中央政治局会议强调，下半年“促进房地产市场平稳健康发展”。由于未提及强化房地产调控，因而被不少开发商视为利好。多数分析人士认为，政策层面“维稳”是今年下半年的主基调，而房地产市场走势则可能延续上半年的上升势头。
政策层面的利好消息并未出尽。多家房企对冻结多年的房地产A股融资开闸抱有信心。随着一批涉房上市房企停牌“筹划重大事项”，房地产IPO、再融资和重大资产重组的禁令有可能在近期破冰。
一位拟上市房企负责人向中国证券报记者表示，从去年开始，监管层就着手研究涉房企业A股上市的可能，今年这一工作可能有实质性进展。该负责人表示，公司已向主管部门提交申请，并希望借助“城镇化”的概念实现上市。
房企底线抬升
“这几年我们一直在北京土地市场参与拿地，但由于地价高企，始终未能中标，于是公司的心理价位也在不断提升。”7月3日，懋源地产以楼面价超过4万的价格拍得北京丰台区夏家胡同地块，该地块成为名噪一时的“地王”，针对这次交易，公司负责人如是说。
随着一线城市土地的稀缺性凸显，开发商为拿地付出的代价也愈加高昂。以北京孙河区域为例，去年9月，龙湖地产以不到2万元的单价拿下孙河组团的A地块。仅10个月后，中粮地产便以4.4万元/平方米的单价拿下同区域的另一宗土地。不到一年的时间里，该区域的地价涨幅达到120%。
同样，在北京通州台湖、大兴亦庄、房山长阳等交易热点区域，近几年的地价上涨幅度也十分明显，甚至出现“面粉贵过面包”的现象。
在供不应求的情况下，多数房地产企业的心态与懋源地产类似，不得不调整心理底线，接受更高的土地价格。“拿一块贵的地，也能通过运营来实现盈利，比拿不到地要好。”针对近期的北京土地市场，一位开发商如此说。
房企心理底线的提高，一方面是因为土地底价的不断抬升，按照任志强的观点，地方政府进入了偿债高峰期，为获得更高的土地，底价升高；另一方面，由于热点城市住宅供应稀缺，未来房价上涨的预期强烈，房企也愿意支付更高的土地成本。
来自中指研究院的数据显示，今年二季度，百城住宅用地平均溢价率为21.9%，较上季度提高4.1个百分点，连续第五个季度回升。
在多数开发商看来，未来一段时间，热点城市土地市场高烧的现象还将持续。其中，北京房山长阳镇、大兴亦庄即将推出数宗大体量地块，价格有望拍出区域新高。上海徐家汇中心地块将重新入市，底价达到175亿元。
但从长远来看，这种局面能否持久尚存疑问。财经网和克而瑞发布的上述报告显示，受二季度“地王”频出的影响，房企在第三季度的拿地意愿有所下滑。一些分析人士指出，部分区域的土地市场已经出现泡沫化倾向，在热门地块出让后，土地市场可能有所冷却。
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