[摘要] 现阶段拿地房企主要分两类，一类是大型房企，还有一类就是有独特运作方式的中小房企。公司拿地资金来源，主要是销售回款和融资，包括银行贷款、金融产品等。
5月来，土地市场上不断传来新晋状元的捷讯，共诞生12宗地王。摘得地王的房企分别是金地、佳兆业、远东新世纪（中国）投资有限公司、和瑞地产、东原地产、中铁建、泰禾、旭辉、招商地产、越秀地产、福润天成。
从各大机构数据来看，5月份土地市场表现总体活跃，“地王”扎堆现象再现。其中最为惹眼的是上海总价地王。5月29日，鲜为人知的北京福润天成房地产开发有限公司上演了“逆袭”，46亿元夺得长宁区新华路地块，溢价57%，楼面地价接近3万元/平方米。
此外，成交地块溢价率也呈现爬升态势。中指研究院数据显示，5月300个城市土地平均溢价率19%，较上月增加2个百分点，较去年同期增加15个百分点。
对于5月土地市场，上海一房地产研究院副院长认为，土地市场延续火爆态势，其原因主要在于，部分房企有着很好的销售业绩，有新增土地储备的需求。在资金方面，呈现“不差钱”，加之开发商对于后市的看好，激发了拿地热情。
土地出让金暴涨近4倍纵观5月土地供应情况，出现了一定的放量。中指研究院相关数据显示，5月300个城市共推出土地3623宗，环比增加9%，同比增加11%；推出土地面积14370万平方米，环比增加18%，同比增加11%。其中，住宅类用地1102宗，环比增加19%，同比增加14%；推出土地面积4903万平方米，环比增加27%，同比增加38%。
此外，由于房企拿地积极，高溢价地块也随之增多，一二线城市成了地王的主要诞生地。同时，土地出让金数据也有了明显变化。克而瑞研究中心数据显示，包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌在内的10大典型城市土地出让金收入为669.9亿元，与2012年同期相比增长392.7%，较2011年同期增长154.8%，上升态势明显加剧。同时，也创造了2008年以来同期土地出让金收入的新高。
“从土地出让金量上来看，北京和广州表现强劲，前5个月的土地出让金跟去年全年差不多。”中指研究院上海公司研究总监陈延彬表示，由于去年数据一般，而今年主要城市增加了推地量，同时房企参与度比较高，因此土地出让金呈现数据上的暴涨。
同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，5月各地推出的优质地块明显增多，加上开发商资金面不太紧张，因此它们会重回一二线城市进行战略拿地。不过，兰德咨询总裁宋延庆认为，土地市场月度上有所“异常”并不意外，原因在于土地市场的波动较大，各地方政府推地的节奏也并不平均，就会出现数据上的差异。
在热点地块方面，一线城市表现存在差异。上海、广州和深圳表现为重点区域地块热卖。北京则是郊区地块火爆，非纯住宅地块更是溢价率飙升。其中5月30日，通州台湖地块以242%的溢价率被北京世纪鸿夺得。在此前的5月20日，泰禾以11.25亿元，配建7.3万平方米公租房的代价竞得通州台湖镇B-03号地块，剔除保障房面积，楼面价已达19053元/平方米，创区域地价新高。
从去年12月25日至今通州台湖已出让8宗土地，土地总出让金高达84.4亿元。对于通州台湖地块的火热，北京麦田房产市场研究部经理张叶松认为，这折射出市场对通州地区前景的看好，也反映出当前开发商为求生存发展而竞争的激烈。此外，通州是北京交通非常便利的近郊大型居住区，也是高房价时代首次置业“刚需”的。
不过，通州运河核心区两宗地块的“离奇”流标，让市场人士大呼“意外”。5月15日，通州运河核心区的两宗地双双流标。然而，仅用了8天时间，也就是5月23日，这两宗地再次入市，并且出让方式已经从“招标”变成了“挂牌”。对于两宗地再次入市的前景，多家机构分析师均表示，值得看好，顺利成交不成问题。
“逆袭”军团加速抢地
6月4日晚，万科发布简报显示，万科5月份共买入8宗地块，分别位于北京、大连、武汉、长沙、南昌等8个城市，合计花费金额36.43亿元。从拿地金额来看，万科一个月的投入甚至不及K2地产马甲公司46亿元抢得的上海总价地王。此外，包括嘉禾、旭辉、佳兆业、越秀等非一线房企，它们在土地市场的出手都很“阔绰”。
通过对包括万科、保利、恒大等在内15家典型房企拿地监测，克而瑞研究中心分析师李莹表示，15家典型企业拿地量相对偏低，不及前4月平均水平，但企业拿地价格同比环比均出现明显增长。雅居乐是本月典型企业中拿地规模的，继去年12月之后，再度大面积补充土地储备，5月新增土地储备总建筑面积接近200万平方米，可谓大手笔。
相比之下，以佳兆业、旭辉、越秀等为首的这类房企在土地市场上表现得更为亢进，这些企业的名字频频出现在与地王有关的新闻中，例如越秀地产力战恒大拍下广州南洲路地块，除去配建房后的楼面地价超过3万元/平方米；福润天成挫败九龙仓、和记黄埔等大牌房企一举刷新上海总价地王纪录；而佳兆业则在广州、上海、杭州频频拿地。
可以看出现阶段拿地房企主要分两类，一类是大型房企，还有一类就是有独特运作方式的中小房企。
钱从何来？
而在此轮拿地潮中挫败知名房企挤占鳌头的二线房企的融资手段和拿地运作手段显得格外重要。其中，越秀地产在今年1月11日发布公告称，公司成功设立一项20亿美元中期无抵债票据计划，在此之前，越秀也有一系列融资动作。2012年不错的销售业绩，高去化库存导致越秀需要积累一定的土地资源。
泰禾相关负责人表示，公司拿地资金来源，主要是销售回款和融资，包括银行贷款、金融产品等。而集团涉猎矿业、地产、金融证券、生物医药多领域也为泰禾连续高价拿地提供了资本。
宋延庆则认为，“泰禾项目的后期开发会有股东来投资，有基金参与，同时它们有完整的产业链，有投资平台。在土地市场方面，后期还会有更大的动作。”刚刚在上海创造新总价地王的K2地产相关负责人表示，黄金湾投资集团充分利用自有资金和募资能力，通过私募股权合作、私募股权融资、信托等多种资金运营方式，已经为K2地产的商业地产转型之路与重金投入做好了充分的准备，提供了多个候选的融资整合解决方案。
“此外，泰禾现在拿地的资金均来自于公司自有资金，此次集团摘得上海新华路地块，主要看好其核心商业位置，未来成长性很好，准备长期持有，会有非常好的经营性，也是非常好的金融融资工具。黄金湾投资集团有一个富达股权投资基金，资金池有100亿元，用做支撑未来商业地块项目运作。”上述K2地产负责人告诉记者。
李莹认为，房企激进拿地的原因复杂，一方面是当前整体政策环境并不算严厉，再者一些房企海外融资获取了大量资金，手头现金充裕，第三，房企具备抢占一线城市市场的需求，同时也有很大一部分对赌的因素在里面。
中原集团研究中心总监刘渊表示，上市房企的财务报表是公开的，反倒是一些非上市房企，它们到底有怎样的背景是比较难以猜测的。
要找出具体“撑腰人”才能理清这些资金的来源，以及运作模式。“今年一些非房地产主业的公司，在房地产板块资金投入有所加大，另外一些集团化的公司会有相应的融资渠道。”宋延庆认为，那些手握“重金”的企业，在房地产市场分一杯羹，或者占有一席之地也很正常。“一个开放的市场，其实谈不上所谓的大企业还是小企业，应该是谁有能力就能做。房地产的竞争，取决于谁有钱、发展模式和企业的执行力。”
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