[摘要] 22日讯，近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能。
22日讯，近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能。
“新国五条”出台至今已近两月，多地楼市成交量暴跌，但房价上涨压力仍存。国家统计局数据显示，4月70个大中城市中67个城市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨。
分析人士认为，政策出台后，市场成交量出现大幅波动，不少城市住房供应量减少，房价上涨压力犹存，恐使调控落入“越调越涨”的怪圈。
中国证券报记者获悉，针对当前市场变化，决策层正在研究评估，拟经过一段时间观察后，决定是否对政策进行调整。
“新国五条”出台后，个别条款引发市场争议。其中，二手房个税新政已致多地二手房成交量出现腰斩。各地在落实政策的过程中，也祭出“限价令”等行政色彩浓厚的手段，造成市场供应短缺，房价上涨预期强烈。
事实上，尽管政策条款严厉，但不少地方变相涨价等行为层出不穷，一定程度上削弱了政策效果。近期，北京等地频繁拍出高价地，也凸显出房企对后市的看涨心态。
业内人士认为，近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。
在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。
房产税可能是上述“长期调控”手段之一。中国证券报记者获悉，多地房产税试点方案已经上报，在上海、重庆试点两年多之后，不排除该税种年内扩大试点。
房产税试点短期内或小范围扩围，且可能主要针对增量房屋征收。差别化信贷和税收政策未来将成为常态。对于行政色彩浓厚的住房限购政策，可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开，但短期内仍将存在。
多数分析认为，未来一段时间，房地产市场可能保持温和复苏走势，但从成交量、景气指数等指标来看，市场仍会处于阶段低位。
5月22日，北京市国土局公开拍卖大兴区新城核心区、旧宫镇和魏善庄镇三宗土地，通过激烈的竞拍，三宗土地总出让金达35.22亿元，成为北京国五条细则落地后单日土地成交额的一天。而5月至今，北京市已累计成交8宗土地，总出让金达68.11亿元。北京市今年土地出让金有望再次回到千亿元以上。业内人士指出，目前多家房企连续出手拿地，土地市场升温明显。
北京单日卖地35亿元
据了解，北京市国土局此次公开拍卖的三宗土地总建筑控制规模达37万平方米，底价约15亿元，共16家房企到场参与拍卖。
魏善庄镇北区西区AA-25地块F3为其他类多功能用地，建筑控制规模184248平方米，竞拍起始价为5.53亿元。参与竞拍的房企有三家，分别是北京城建（行情,资金,股吧,问诊）、泰禾集团（行情,资金,股吧,问诊）、东亚新华。最终经过78轮竞拍，北京城建以11.15亿元成功拿下该地块，土地溢价率为102%，折合楼面价6051元/平方米。
旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块为二类居住用地，建筑控制规模67937平方米，底价为8.6亿元，吸引了万科金地联合体、保利首开联合体、融创中国、中国中冶（行情,资金,股吧,问诊）等11家房企参与竞争。最终经过39轮竞拍，保利首开联合体以12.82亿元加10500平方米保障房成功拿下该地块，土地溢价率为49%，折合楼面价18870元/平方米，剔除保障房后楼面价22320元/平方米。
大兴新城核心区I、J组团0101-009、012地块为商业金融、广场用地项目，建筑控制规模达126996平方米。最终万科金地联合体力挫龙湖、绿地以11.25亿元摘得该地块，折合楼面价8859元/平方米。
至此，三宗土地总出让金高达35.22亿元，成为北京国五条细则落地后单日土地成交额的一天。而5月至今已累计成交8宗土地，总出让金达68.1125亿元，北京土地市场明显升温。
中原地产统计数据显示，今年以来，北京土地出让金合计达到了617.89亿元，已接近2012年全年的土地出让金647.92亿元。2013年全年北京土地出让金有望再次回到千亿元以上。
房企“抢地”愈演愈烈
新“国五条”细则全面落地之后，土地市场似乎并未受到影响。5月以来，北上广深等一线城市土地市场持续火爆，地王频出。业内人士预计，5月下一个被刷新的年内地王纪录可能为北京丰台区花乡夏家胡同地块。北京土地储备中心官网显示，夏家胡同地块底价金额达13.1亿元。“丰台地块处于三环之内，位置非常稀缺，有望刷新北京地王纪录。”美联物业研究中心人士称。
“相对以往溢价率低于30%，甚至底价成交的土地市场，房企拿地成本明显在攀升，一线城市商住地块成为房企角逐的主战场”一位知名房企高层表示。
从市场看，绝大部分城市细则落地力度有限，导致整体土地市场依然处于高位。特别是一季度房企销售业绩良好，资金情况处于最近几年最宽裕的时机，这使得房企在各地拿地的积极性都明显上涨。
此外，各地在5月份都迎来推地小高峰，房企“抢地”潮愈演愈烈。根据美联物业研究中心监测数据，一线城市和部分热门二线城市前4个月土地市场成交量价齐升。其中北京表现非常抢眼，前4个月土地成交面积450.5公顷，同比增加345%，占去年累计成交面积的98%；平均楼面地价达到10359元/平方米，同比增长30%。此外，上海、深圳和杭州前4个月土地成交面积分别同比增长113%、227%和273%，平均楼面地价分别同比增长21%、15%和12%。
中原地产市场研究总监张大伟认为，从目前来看，土地价格高位运行或成为常态，商品房住宅地块的高价难以避免，购房者对房价上涨的心理预期更强烈。
京城土地市场似乎丝毫没有受到调控的影响。
昨日（5月22日），北京进入现场竞价的大兴旧宫住宅用地遭到多家房企追逐，融创、泰禾、中冶、保利首开联合体等11家开发企业参与竞争。最终，保利首开联合体以12.82亿元总价加配建10500平方米公租房获得该地块。
另外两个地块的出让场景也不沉寂，最终分别被北京城建（行情,资金,股吧,问诊）和万科首开联合体竞得。据北京中原地产研究部统计，截至目前，今年北京土地出让金收入已经超过600亿元，直逼去年全年647亿元。
开发商京城再抢地
5月20日，福建泰禾地产经过71轮鏖战，以11.25亿元并配建7.3万平方米公租房竞得通州台湖镇B-03地块。
昨日拍地现场的明星是大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块二类居住用地，这块昨日的居住用地在进入现场竞价阶段之前，已经获得10个网上报价，总价从8.6亿元上升至9.05亿元。
挂牌资料显示，旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块建筑规模为67937平方米，起始楼面价为12658.8元/平方米，比一年前成交的该板块地价高出了近2000元/平方米。
中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，该区域内商品房目前在售的均价在2.5万~2.8万元/平方米之间。
链家市场研究部张旭表示，以旧宫地块的楼面价来看，综合目前的市场价格水平估计，未来售价有可能会达到4万元/平方米左右。
同时出让的大兴区魏善庄镇北区、西区AA-25地块F3其他类多功能用地项目，成交总价达到11.15亿元，北京城建经过78轮激烈竞拍成交，该宗地的成交楼面价折合6051.6元/平方米，溢价率超过101%。
“北京库存量持续低位，供应缺口较大，需求仍然旺盛，而对于优质地块，未来大型房企拿地热情不会明显降低。”张旭说。
建设用地同比增三成
今年土地财政境况明显好于去年。4月份，306个城市土地出让金为1343亿元，同比上涨11%，一线城市土地出让金更是同比上涨208%。
中原地产报告称，昨日3地块合计出让金额为35.22亿元，叠加之前出让的78宗地块共计582.7亿元。2013年来，北京土地出让金合计达到617.9亿元，2012年上半年为135.7亿元。
张大伟说，目前北京土地出让金已经接近2012年全年的土地出让金647.9亿元，2013年全年土地出让金有望再次回到千亿元以上。北京虽然限价政策非常严格，但作为首都，土地稀缺，很多企业在其他市场获得资金后，对北京的土地需求也明显增加。
这与北京推地热情也密切相关，根据链家地产市场研究部统计，北京今年以来经营性土地成交量达到50宗，比去年多出35宗。建设用地总面积为353.05万平方米，同比增长296.87%。
北京历史上最严的限价政策正在执行中，从土地出让、开发商报价、预售审批等各个环节加以管控，从4月份的数据来看，北京房价涨幅趋缓，调控收到了一定的效果。但值得注意的是，限价的背后，是库存的告急，住房供应的严重不足将成为限价能挺多久的变数。
记者从北京市住建委网站了解到，目前北京的商品住宅库存量不到4万套，远低于此前有机构统计的6万套。从经验上看，北京市住宅库存警戒线为9万套，低于该数据就预示房源供应紧张。不管是不是统计口径有差异，北京住宅库存量告急已是不争的事实。
一般来说，正常的住房库存周期应该是12个月左右，才能形成稳定的市场预期。如果按照北京3月份时1万多套的成交量测算，库存至少要在9~12万套才能稳定市场预期。如果按照现在5000套的成交量测算，可供消化12个月左右的库存量至少是4.5万套，可见现在的实际住宅库存量已经低于这个水平。即使将北京市住建委扣压的近40个项目的预售证全部发放，也只能增加供应1万套左右，北京库存量也仅达到5万多套。如果市场好的话，半年时间就消化了。
值得注意的是，限价令下，房地产商对楼市未来走势态度趋于谨慎，而且，即便现在开始拿地，到预售也要一年半的时间，靠短期供地来缓解供应紧缺也不现实。如果北京全年土地供应不能如期完成，无疑将减少未来住房供应，从而为房价走高埋下隐患。
目前北京楼市库存告急的问题还没充分暴露出来，主要缘于限购背景下，很多人没有购房资格，如果限购政策有些许松动，市场供需就会出现严重失衡。另外，由于限价政策的执行，给了大家一年内不会再涨价的预期，使买房需求变得没有那么迫切。
目前不少开发商宁可捂盘也不降价申领预售证，无非是赌供应不足有可能逼迫限价令松绑，如何增加土地和住房供应，平衡供求关系，将再次考验政府调控的智慧。
史上力度的商品房土地出让改革有望加快脚步。记者昨日从消息人士处获悉，北京市政府今年拟对300多公顷住宅用地试行“限房价、竞地价”的出让方式，下半年将开始落实，约占全年商品房用地供应总量的45%。该人士表示，新出让方式对市场影响如何，还要看北京市国土局落实的程度，如果这些土地能全部落实，将对楼市产生很大影响。
为进一步限制北京普通商品房的销售价格，北京市拟从土地出让环节入手，从源头把控。京版“国五条”细则中明确，将继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。
根据北京市公布的供地计划，今年北京将供应的1650公顷住宅用地中，保障房占800公顷，商品房占850公顷，商品房中首次明确中小套型的住宅用地为370公顷。
上述消息人士表示，北京市政府拟对300多公顷住宅用地试行“限房价、竞地价”的出让方式。不过，对市场影响如何，还要看最后北京市国土局落实的程度，如果这些土地能够全部落实，对市场影响还是很大的。
京版“国五条”细则中明确提出，2013年北京市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
此前，北京市住建委主任杨斌曾表示，北京住建委目前正在研究“限价房序列管理”细则，意欲通过增加“限房价、竞地价”地块供应，解决属于“夹心层”的中等收入家庭的自住、改善型需求。
据了解，2011年初出台的“国八条”就曾提出推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，北京也在当年曾试点过“限房价、竞地价”的出让模式。不过，在后来的出让方式中，“限地价、竞保障房面积”的出让比例有所增加，而“限房价、竞地价”的试点方式没有得到推广。
另外，除了从土地出让环节控制价格外，北京还从税收环节通过从重征收土地增值税来控制项目价格。据了解，土地增值税预征上限已经从5%提高到了8%，具体细则是，对预计增值率小于等于50%，及大于50%、小于等于100%的房地产开发项目，分别保持现行的土地增值税差别化预征率2%、3%不变；对预计增值率大于100%、小于等于200%的房地产开发项目，按照销售收入的5%预征土地增值税；对预计增值率大于200%的房地产开发项目，按照销售收入的8%预征土地增值税。该细则已于3月31日起施行，此前，土地增值税从重征收的方案是作为储备政策的。
不过，对于土地增值税从重征收对市场的影响，兰德咨询总裁宋延庆昨日接受证券时报记者采访时表示，在当前限价的背景下，预计增值率超过200%的项目并不多，除非是拿地较早，土地成本很低的项目，否则不会被征到8%，而且企业也会进行测算，报价时选择一个预征率相对较低的报价。因此，他认为，该政策对市场有一定威慑作用，但实际影响不太大。一位上市房企北京公司有关负责人接受证券时报记者采访时也表示，他们以前项目的土地增值税预征率基本都是2%。
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