[摘要] 9月5日，2012年度第九届中国蓝筹地产年会在北京千禧大酒店召开，会议的主题为前瞻与转型。华远地产股份有限公司董事长任志强发表了演讲。
9月5日，2012年度第九届中国蓝筹地产年会在北京千禧大酒店召开，会议的主题为前瞻与转型。华远地产股份有限公司董事长任志强发表了演讲。
演讲题目：未来十年
从世界主要发达国家看，他们的城市发展率，发展水平大多数已经超过了80%，中央政府提出了2030年希望我们达到65%，如果按照这样一个发展水平的话，中国要想达到70%和80%，这个路还是很长的。而未来的路可能要走二十年到三十年。很多人说经过这一轮调控，房地产已经进入了没落期，其实在中国城镇化仍然进入一个高增长截断众，房地产必然是一个朝阳产业。未来十年城镇化靠什么来解决？没有房子是不可能城镇化。所以未来仍然是一个上升的城镇化过程。
根据我们的人口户籍情况，在1975年的时候我们取消了人口自由迁徙权利，于是我们可以看到三年自然灾害之后我们的人口急剧下降，到1978年我们的人口迁徙化率只有17.5%，不到18%。而后到1978年以后我们进行了改革，邓小平改革之后我们才出现了持续的一个高增长过程，而这个高增长过程恰恰是因为我们进入了一个城镇化发展高增长过程。
这张图是1995年的时候我们城镇化率是2.04%，所以在1995年以前我们每年进城的人是从六百万上升到了一千。但是96年以后一下涨到了两千多万，而连续十年都有两千多万的增长过程。这个恰恰和前面我们说城市化率到了30%以上开始进入了高增长阶段。所以在95年到2000年是一个非常高的城镇化人口迁徙的量，之后从2000年到05年也仍然是一个非常巨大的量，从95到05基本上每年维持了两千多万的人口高增长。按照十二五规划要求每年有1200万人要进城。这个持续过程要想达到我们前面说的60%到90%的城市化率的话还要有很长的路，不只是十年的问题。
第二个想说的就是中国进入了一个经济高增长阶段，同样我们拿英美、日韩几个国家做比较，尤其是日本和韩国基本都是二战之后开始进入经济发展和建设过程，韩国和我们都是经历过抗美援朝之后才开始进入经济增长过程，我们和韩国相差了20，短期看我们最近几年的经济增长速度也就是改革开放之后，我们这条增长曲线已经和韩国和日本有点类似，按照这样一个发展曲线的话我们未来的发展过程中一定是持续一个持续增长的过程，这条曲线我们已经看到，去年我们是快速经济增长已经达到了gdp完成了47万多亿，这个经济增长即使降一点，我们也会超过了50万亿，这样一个结果表示中国在未来过程中，仍然是世界经济增长的过程。如果按照经济增长发展来看，把世界一百多个国家的城市化率和经济发展水平对并的话就能看到这条黑线是自然规律，也就是人们有钱就会进城。
在没有土地障碍的情况下，应该说我们世界各国共同形成的中间这条曲线，但是中国有两大障碍，是土地障碍，第二是供应障碍，所以我们的城市化率和经济发展水平两者不相匹配。现在和世界发达国家差了二十多，其实我们按照一条斜线画到2020年，仍然和发达国家差16个点，换句话说当世界各国已经进入了一个较好的城镇化水平和收入水平相对等的情况，我们的经济发展是高于城市化率的，原因是什么？原因在于我们的房地产市场被土地制度所限制。
土地制度限制的个重点就是因为我们国有土地和非国有土地之间导致价格差别的断崖。正常情况离城市中心越远的价格越低，所以前面这个曲线大家可以看到是随着城市中心这个区位而决定的价格。但是中国有一个差，差是什么呢？国土土地可以自由转让，可以买卖，但农村土地不可以自由转让和买卖，所以在国有土地上盖的房子叫商品房，在农村土地盖的房子叫小产权房。
由于这样土地制度造成的结果形成一个断崖数，虽然农村离城市很远了，由于是国有土地和农村土地就形成了一个断崖差，中间那条黑色的曲线应该是正常的市场自由情况下的曲线，由于我们的土地垄断了，我们的国有土地在拍卖中取得一个很高的价格利润。而农村的土地农民吃亏了，出现了巨大得差，它的土地没有拿到应得的价值。经济观察报在连续报道中特别把土地问题以及农民的土地问题以及价格差问题写的非常清楚，当我们95年人口高速增长的过程中我们的土地那时候是农村的人口城市化率远远高于了土地的城市化率，而后期当我们的城市国有土地财政进行土地招牌挂之后出现了另一个结果，我们的土地城市化率远远高于了城市人口化率，农民工由于土地问题，造成的结果，让农民没有了自由进入城市的权利，也包括他们强制收留的土地。
我们从土地供应的情况看为什么在房地产市场导致了我们的价格差，其中一个重要原因就是因为我们土地供应不平衡。
在2004年我们实行土地831制度之前，或者说2002年的7月1日实行土地招牌挂制度之前，每年我们土地供应指数平均是40%，这是我们按月计算的土地供应量算出来的增幅，自从有了831之后我们土地在04年之后迅速地压跑，到05年基本变成了低增长和负增长的阶段。到了06年完全进入了负增长阶段。当两年负增长之后，07年两次向中央提出了要解决市场价格，所以当市场价格上升的时候，温总理在03年提出要用增加供给的方式来调整房价，而后08年就变成了抑制房价过快上涨。
所以在07年因为遏了05年土地负增长出现的这么大的压力，所以供给是上升的同时，不但价格没有下降，反而价格进一步升高。因此07年的11月份中央经济工作会议提出两防，防止投资过热和防止通胀。重要的原因就在于前面会导致07年的房价飞速上涨，但两防的结果是什么，08年以后我们再一次看到的是土地价格下滑，所以到09年全年保持了持续的负增长，而且是大幅度地负增长。
到09年12月份土地供应是负的18.9%。看到的这样一个结果是什么呢？结果就是2010年土地迅速增长，同时我们也看到价格飞速上涨，所以这一轮的限购面对着2010年出现的土地上涨，土地价格上涨和房子价格上涨，为什么？因为08年我们提出了四万亿，09年我们增加了十万亿的信贷，所以在09年的时候开发商没有钱去购买大量的土地，土地是负增长的。是因为前面07年增加了土地供给，导致了供应量在08年没卖出去。
当09年把这些房子卖出去之后才换来了现金在2010年形成了高负增长的供给，于是加上十万亿的信贷，在2010年才出现迅速增长的新开工，新土地储备以及我们新的消费增长，就是突破了十万亿的消费增长。于是我们再一次出台了新的政策，2011年以后就开始持续地下滑。到现在为止六月份的数字仍然是26.4%。目前我们国家国土部门已经提出很多城市目前的土地供应商是完成了当年计划的10%，很多媒体报道县级政府或地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑，有的是下滑了17%，有的是下滑了50%多。
这样一个持续下滑的结果是什么？所以我得出的结论是明年三月份以后就会出现房价暴涨，原因就是从06年和05的土地供应下降看到了07年出现的暴涨，09年土地负增长导致了2010年的价格上涨，而2012年的统计持续了负增长，肯定是类似于09年的持续负增长，因此后一轮紧跟着就是价格暴涨，因为我们没有更多的供应量。北京市在年初的时候将近15万套的可销售房屋到现在不到七万套。而现在的月销售量已经超过了一万多套，预计从15个月到30个月的因为当时销售量有五千套，相当于15万套相当于三个月的销售量到现在变成五个月的销售量。由于土地变化也导致我们今年的住宅新开工以及所有的新开工都是迅速下降的，完全是负增长。如果扣除了保障性住房大概跟一年前相比商品住宅房下降会超过50%。
是不是土地因为18亿亩红线而导致的呢？18亿亩红线和我们开发商没有关系。从这张图看到土地招牌挂，土地的用地量只有8%，是的，剩下92%的土地都是干别的了，没有用于建设。的是35%，所以每年18亿亩红线设计的土地消耗量和开发上没什么关系，和建设也没什么多大的关系。
我们只用了8%的土地或者平均16%的土地用于平均建设。而建设用地有多少是开发商用的？其中六项搞建设用地，基础设施、房地产、工业、水利交通，旅游，军事，如果平均下来的话，我们房地产大概只有一部分土地用量里的30%，前面我们这张图可以看到在06年的高峰期我们大概用的土地是28.7%，换算回来我们每年商品房使用国有土地就是消耗里的总量大概只占了8.5%，这么少的土地怎么能把所有的征地、拆迁、农田占用的原因都推向开发商，原因在于80%后控制了媒体的笔杆子，所以故意这么写，因为他们想买房子。
到底我们土地够不够用？其实我们的土地不但够用，而且用的很少很少。到目前为止我们城镇的核心面积占最的面积0.33，绿化、政府大楼，大剧院，央视，只占了0.11%，而农村占用地占了国土面积1.75%，由此可以得知不是我们的土地不够用，而是我们的土地没用在居住上。美国的国土面积3.1%作为城市建筑用地，美国国土面积本来就没我们大，它的人口比我们小四倍，它三亿人口，我们13亿人口。他用的地比我们多了好几倍，美国一个人人均使用城市建设用地相当于中国的人均城市建设用地的一百倍。有的人说美国的农业用地太多了，所以美国怕占用地。
我们来看日本，日本人均资源用地比我们少得多，它的土地达到了60%以上，山地不可使用的用地比我们的比例还多，接近70%，4.2%的土地用于人口居住，它的人口只有一亿多，但是它的国土面积4.2%，如果按人口密度算，中国为1%，它也比我们的大。为什么其他国家能行？英国一平米工业用地五到七平方米的住宅用地，中国一平方米工业用地我们配了不到0.7平方米的居住用地，所以我们才会出现工业用地和基础设施用地等等其他用地远远大于我们的居住用地和城市建设用地。这个毛病不是我们开发商有什么毛病，而是因为我们在土地资源配置上出了毛病。所以我建议大家认真读一读周教授关于土地制度和土地问题的一些结论就可以得出一些结果，中国的毛病出在我们土地制度，而不是出在于开发商。谢谢！
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