[摘要] 6月14日，方兴地产在香港举行2011年度股东周年大会。其后，罗东江和方兴地产副总裁李从瑞、首席财务官江南等高层向外界详细介绍了方兴目前的经营情况，以及公司在旅游地产、持有物业等方面的详细情况。
“我们的价格一直在涨，我觉得过去方兴卖得太便宜了。”就在众多房企忙于降价跑量之时，方兴地产主席罗东江如此解释自己的价格策略。
6月14日，方兴地产在香港举行2011年度股东周年大会。其后，罗东江和方兴地产副总裁李从瑞、首席财务官江南等高层向外界详细介绍了方兴目前的经营情况，以及公司在旅游地产、持有物业等方面的详细情况。
江南介绍称，截止至5月底，公司实现住宅销售近50亿。在全年130亿销售目标中，住宅销售为100亿，剩下30亿为土地一级开发收入部分，所以住宅方面现已完成近一半的销售目标。
他续称，方兴·金茂府四期大概会在今年9月底推出，共计约20亿货量，102套房源，现已开始蓄客。自金茂府三期推盘至今，已实现销售额15亿人民币，并较上一期涨价10%，均价为5.5万-5.6万/平方米。
谈及公司在海南的旅游地产项目，江南透露，公司计划在三亚崖州湾1500亩一线海景用地对面的海域做人工填岛。目前正在申请，可行性很高。
他还表示，待相关部门批准后，从经济可行性上来看，人工岛规模将达1500-2000亩以上。
以下是方兴地产2011年度股东周年大会后问答环节实录整理：
现场提问：公司目前销售情况如何？今年的销售目标是130亿元吗？
罗东江：应该说到现在为止，总体的销售情况还不错。
年初定下的目标是130亿，住宅部分占到100亿，剩下30亿为土地一级开发收入部分，一级开发主要在下半年开始推进。截止至5月底，住宅方面的销售额已经接近50亿人民币。
售价方面，今年1-5月，所有在售项目的价格相较去年同期均有所提高。主要是因为品质、地段得到了市场的认可，总的销售进度很快。
比如，金茂府二、三期交盘销售用时很短，金茂府三期于今年4月开盘，48就卖完了，前30卖了60套房，平均2套/。这说明方兴的产品在质量方面有一定优势，能够得到消费者的认可。
现场提问：对于银行个人贷款，您认为银行会不会实施打折政策？
李从瑞：实际上，在具体的销售过程之中，银行在极力争取获得这种机会，然而国家对货币的调控导致他们没有打折的机会。一旦国家在政策上有所放松，银行求之不得，希望更早获得贷款的打折机会。并且，这些在我们现场销售已经都开始实现了。
现在有十多家银行在跟我们合作，其中包括中信银行、中国农业银行等。
现场提问：在贷款业务方面是否有打折？
李从瑞：已经有了，只有8折的时候，他们就按照国家的政策打8折，国家说7折他们就打7折，都是严格按照国家政策来执行。
现场提问：金茂府三期卖得非常好，接下来金茂府在今年有没有其他的具体的安排或者推盘计划？
李从瑞：刚才也有提到，金茂府三期在48内完成了15亿的销售额。四期计划是在9月底开盘，但还是会根据市场的实际情况来调整开盘的时间，很有可能会提前四期的销售，总的货值将近20亿，共102套房源，目前已启动了蓄客计划，并已经完成近50人的蓄客工作。四期产品比前三期的位置更好，产品档次也会更高，预计四期会比较好销售。
现场提问：前段时间你们在重庆和中国投资签了一个100亿的投资协议，目前该项目的进度情况怎么样？
管理层：年初，我们在重庆市九龙坡区奥体中心对面拿了一块地，这是我们首次进入重庆乃至西部市场进行区域布局的开端项目，地上建筑面积将近40万平方米。
借此，迅速地将这个团队在重庆组建起来，基于对重庆，包括成都再内的市场区域的研究，制定了本公司今后在这个区域发展的战略。目前，该项目进展得比较顺利。
此外，“渝洽会”和我们签了一个比较大的合作意向，该意向中包括方兴与投资公司、重庆市渝北区的合作。当然，意向书里面包括很多内容，前期我们对于这些内容做了一些研究和判断，应该说这个项目在重庆市是比较大、比较好的项目，也是该市今后重点发展的项目之一。
对此，我们将根据市场情况以及自身的实际情况，在合作意向之内开发该项目，成熟一个发展一个。目前，重庆市的房价比较平稳，我们会积极、慎重、稳妥的在重庆开展房地产开发业务。
现场提问：方兴于不久前收购了兰海集团旗下一项目公司51%的股权，拟通过项目公司取得三亚一幅土地的一级开发权，公司会否通过该项目从而获取三亚这块地，是否也是旅游地产的一个计划？
管理层：大家都知道我们在三亚建了两个酒店：丽丝卡尔顿和希尔顿酒店，分别在2005年底和2008年初开业。开业以来，在整个亚太区，这两个酒店在旅游度假酒店中表现非常优异的，目前仍然处于竞争的优势地位。
与此同时，基于对三亚的信心以及对旅游地产、旅游度假酒店的多年经营实践，我们认为，随着人均GDP超过4000美元，该地区今后大众旅游发展每年都会呈现双倍增长。
作为中国热带的地区，在中国拥有的大海、空气、气候等资源，我们认为今后这个地方仍然具有发展潜力。所以，公司决定与三亚市兰海集团合作，以1.5亿的资金收购其51%的股权，从而获得三亚崖州湾一线海景用地，共计1500亩。
另外，在这1500亩土地对面的海域，我们正在积极申请在海的中心填岛，而且具有一定的可能性。倘若填海成功，该岛将成为海南省的一个岛，同时对我们这个项目、今后的资源以及开发的可持续性方面，具有重要的战略意义。
罗东江：当然，这必须经过海洋主管部门和当地主管部门的批准，也要和相关合作方商谈，待具体转换为有效的法律合同之后才会真正实施，现在宣布的还只是约定的意向。
现场提问：这个填岛的面积大概有多大？这个岛填完以后，你们有优先开发权吗？
管理层：相关部门批准了以后，从经济可行性上来看，至少1500亩，甚至会达到2000亩以上。
我们有开发权，当然得批准了才有。现在我们所说的是设想以及与当地政府的框架式协议，并不是正式合同，不是政府批准的、有法律效应的批准书。
现场提问：公司今年在写字楼方面的收入如何？平均价格是多少？你们今年还会增加土地储备吗？如果增加土地，会否有融资的需要？
江南：持有物业是我们双轮驱动战略中一个很重要的轮子，一个发动机。持有物业分为两个部分：写字楼和酒店。
今年我们写字楼业务还是非常不错的，现在三栋写字楼都处于满租状态。而且公司在北京、上海拥有非常优质的物业，从2011年以来，这方面的租金涨幅非常快。
年初我就说过，去年年底的租金涨幅在前年的基础上涨了接近40%，今年一季度仍然保持增长态势。有效租金（签约租金）增长了10%。
相对来说，今年酒店行情稳定，我们争取把内部工作做得更好，现在有很多酒店在整合和组合之中，我们还是处在位。
至于融资方面，去年年底我们手握120亿左右的现金，负债率约40%左右，应该说这个水平是非常健康的，现金也很充足，资金压力不大。
但是，对于上市公司来说，我们把积极稳健的策略摆在首位，要配合公司的发展和资金需求来决定是否融资。
罗东江：我们的土地储备一直在增长，现在还在按年初公布的土地储备计划来执行。
现场提问：据了解，方兴地产正筹集一笔2亿美元的贷款，现在进展怎么样？
江南：一直在洽谈，具体时间安排要到后面才知道。
现场提问：央企对中央政策比一般的企业更容易感知到，方兴的感觉是什么？
罗东江：中央指到哪里，我们就朝着哪里走；中央指到哪里，我们就要做好到哪里。
现场提问：从市场上来感觉，调控政策出现事实上的放松吗？
罗东江：没放松，我们分管销售，分管工程的同事脸上的汗没有少流，班没有少加，我没感到他们有放松。如果真要放松，应该（中央）先说放松，然后我再放松。
现场提问：保障房会对你们的销售影响会多大？
罗东江：应该不大，我们在一线城市的做高端地产。在产品竞争上，保障房和高端产品隔得比较远。我希望我们是一个做纯手工制作的西服制造家，跟流水线住宅不一样。相较于大量生产的产品，我们的生产方式不一样，这两个市场也不一样。不能说一点影响没有，我们也会接一些这方面的任务，但是总体比较少。
我们的价格一直在涨，我觉得过去方兴卖得太便宜了。上次投资者交流会的时候，投资者说我们的房子卖得太快，问是什么理由。我觉得，地段比较好；第二，质量比较好；第三，我们给客户的价格也比较好，比较便宜。
现场提问：下半年还有什么项目推出？
罗东江：有，各个项目都在卖，包括成渝、来广营以及青岛的项目都要在年底之前开盘。现在方兴从拿地到动工、从动工到开盘的速度比过去快多了。
我们明确规定，今年拿地，年内要开工，明年必须开始卖，除非是12月31号拿的就开不了。重庆项目现在已经开工了，北京来广营项目在去年12月初就已开工，另外的项目将在今年12月份以前要开，都要进行预售。
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