[摘要] 2012博鳌房地产论坛,《观点地产网》是一个房地产行业内专业观点、信息和资讯的交流互动平台网站。网站定位于地产思想自由原创、集合交锋，以地产透视中国城市化进程。构建出一个以观点带动观点、见解独特、理论严密而形式轻松、开放、人性化的房地产行业信息、资讯互动专业网站。
随着深圳城市更新计划的一步一步实行，旧城中村的改造也成为深圳城市更新“四旧改造”的重中之重，各大开发商借此占领地盘、拓展市场，这未免不失为一个好机遇。
4月13日消息，位于深圳罗湖的四个张姓村(水贝、向西、湖贝和黄贝岭)的改造项目，目前正在有条不紊地推进。
旧城改造进行
特区最为古老的城中村之一水贝村更新项目的改造主体近日也基本敲定。经过严格的村民改造意愿表决等法定程序和多轮回合谈判，最终由成功开发京基100并创造城市更新“蔡屋围模式”的京基地产脱颖而出。
水贝旧村的现状与其他城中村大体相同，村民居住的房屋楼龄都在20年以上、公共配套严重不足，生活与治安环境较差，与珠宝产业园的配套要求相去甚远，绝大多数村民都有强烈的改造意愿。
据介绍，罗湖区水贝村城市更新未来改造方向为商业与住宅，并为水贝珠宝产业集聚基地提供产业配套设施。
截至目前，水贝村城市更新的相关材料经初审后，已递交市更新办进一步审批，近期正进行公示。
就此，京基地产品牌营销中心副总经理熊家涛对观点地产新媒体表示，现已和水贝村达成初步协议，不过目前具体规划方案还在商讨中。
关于商业住宅比例方面，熊家涛称，具体比例还不确定，不过住宅会多一些，另外商业方面会承接水贝本身的产业形态，让水贝的珠宝产业能够更好地发展。
而湖贝村，早在2010年，罗湖区政府与华润置地签订合作框架协议，由华润入主湖贝片区改造。
目前罗湖区已完成改造范围内区属物业查丈，正在协调区属物业拆迁补偿工作，罗湖区政府还在协调尽快将湖贝片区纳入城市更新重点研究片区。
另外，黄贝岭村改造在沉寂了一年多之后，于2011年3月初，深业集团在香港完成黄贝岭旧村改造项目暨项目公司的股权收购，目前拆迁工作已经启动。
据观点地产新媒体在四个城中村了解，目前除了黄贝岭项目的拆迁工作正在进行，其他三个却没有什么动静，只是称在规划中。
对于城中村改造，不同人有不同的看法。一在湖贝村居住多年的保安大叔表示，现在村里确实有跟开发商在谈改造事情，不过具体情况并不了解，这是政府的事情。不过，什么时候才可以开始改造觉得有点遥遥无期。
而水贝村里的一小业主却表示，这是一件很好的事情，水贝现在商业配套还很不成熟，如果有开发商的介入使得商业发展得更好，那就更加有利于推动水贝村珠宝产业的发展。
“跑马圈地”增多
旧城改造是一项相当复杂的工程，涉及到方方面面的利益再安排，但业内专家认为，旧城改造中蕴含着商机，作为特殊的投资模式，值得企业去挖掘。
不止华润、深业、京基积极参与旧改运动，随着越来越多的项目纳入规划，介入的房地产商也越来越多，如金地、佳兆业、中航、百仕达、绿景等开发商，纷纷也在城中村“跑马圈地”。
深圳业内人士表示，旧改项目通常会得到政府大力支持，市场风险小而投资回报有保障。另外，政府对开发商利益的尊重、政府与企业的相互信任和相互协作，亦是旧改项目成功的基础因素。
城中村、旧工业区等地块，是深圳关内最后可供利用的土地，房产商们“跑马圈地”的大阵势已经形成。由于历史原因和城市规划设计滞后，以及国内城市化进程的加速发展，使得旧城改造成为政府工作的当务之急。
该人士续称，土地资源管理部门亦认识到，政府要提升土地资产的价值，必须着眼于存量土地的整理和盘活，其重点应立足于中心城市的土地整理，立足于旧城改造，立足于城乡结合部的整治。
公开资料显示，深圳市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住宅区8平方公里。
“这是房产商们可供分享的最后一块蛋糕。”上述人士如此评价，当然，这个过程会被拉长至几十年，也许更久，届时，就像6年前深圳消灭了农村一样，深圳或许将再无城中村。
资深地产评论人贺承军却曾表示，城市更新是否真是一块蛋糕，现在说不准。当前的政策还在磨合当中，现在介入是否合适，介入之后能否拿到手，此后的拆迁、报建等不可控因素还很多，时间成本有多大、利润有多高，一切都还没定论。
他续称，只是对房企而言，他们需要需要拿地。而一线城市的地很少，城市更新、旧改项目会是一个重要选择。
事实上，今年以来深圳土地市场几乎还没有推过土地，土地供应几乎为零。目前市内几乎是没有可用土地，开发商要想获得土地，只有通过旧改来获取，弥补深圳土地储备偏少的缺陷，无疑是个好办法。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
