[摘要] “租房而居”、“租房经营”已成为大多数人以及流动人口、外来务工者、大学毕业生等人群的选择。12月17日，《衡阳市房屋租赁管理办法》（衡政办发[2011]47号）正式颁布实施，这意味着承租双方在租赁合同签订后，要及时到房产部门办理登记备案手续。
“租房而居”、“租房经营”已成为大多数人以及流动人口、外来务工者、大学毕业生等人群的选择。12月17日，《衡阳市房屋租赁管理办法》（衡政办发[2011]47号）正式颁布实施，这意味着承租双方在租赁合同签订后，要及时到房产部门办理登记备案手续。
其实，租赁房屋登记备案规定由来已久。早在1995年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五
那么，为什么租赁房屋要登记备案？这样做有什么好处？如何办理房屋租赁登记备案？……带着老百姓这些关心的问题，记者采访了市房地产产权监理处处长李逢丁。
记者：市民葛先生刚刚出租了位于华新开发区某小区的一套单身公寓，当谈论到房屋租赁备案的时候，葛先生显得颇为诧异。他表示，自己从未听说过房屋出租要备案的事情，而且这也是自己的房子，只要和房客签订好协议，预收好房费就没问题，干嘛还要搞什么备案呢？
李逢丁：房屋租赁是房地产市场常见的一种交换形式，由此而产生的纠纷和诉讼也非常多见。市政府出台的《衡阳市房屋租赁管理办法》第六条款明确规定：房屋租赁实行租赁登记备案制度，租赁双方应当依法办理房屋租赁登记备案，领取《房屋租赁登记备案证明》。
一方面房屋租赁当事人签订租赁合同后通过登记备案，可以使租赁行为规范、有序，避免可能发生的纠纷，从而保护租赁双方当事人的合法权益。
另一方面我处已经建立了房屋租赁信息平台，如果您有房屋要出租，暂时又没找到承租人，又不放心中间人，那么您完全可以放心把要出租的房屋拿到我处进行出租信息登记，通过我们的租赁信息平台，免费为您发布出租信息，但有些房屋是不能出租的：比如，属于违法、违章建筑的；违反规定改变房屋使用性质给他人造成损失和危害的；公安消防等部门认定不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；房屋出租人明知其出租的房屋是危险房屋的；（五）共有房屋未经共有人同意的；（七）法律、法规规定禁止出租的其他情形。再者就是希望租赁双方在签订租赁合同时采用房产管理部门监制的示范文本，大家可以到衡阳房产政务网上下载，也可以到我处房屋租赁管理科领取。因为示范文本相对规范，对租赁双方的权利和义务比较明确，可以使双方的合法权益得到法律保障，避免或减少日后可能出现的争议。
记者：日常生活中，有哪些行为属于房屋租赁？
李逢丁：房屋租赁除了出租住房和非住房外，《衡阳市房屋租赁管理办法》第五条中还明确了其他房屋租赁范畴：以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定或者分成收入而不承担经营风险的；以柜台、摊位等方式将房屋分隔提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；酒店（旅社、饭店、宾馆、招待所等）将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记注册地址，由使用人支付约定价金的；将房屋负层提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；以其他方式变相出租、转租房屋的。
记者：房屋租赁登记备案在哪个部门办理？如何办理？
李逢丁：市房产管理局是我市房屋租赁管理的行政主管部门，市房地产产权监理处负责我市房屋租赁登记备案的组织实施。我处除房屋租赁管理科专门负责办理房屋租赁登记备案外，市政务服务中心房产窗口也可以办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人自签定租赁合同之日起三十日内，均可持相关材料到以上两部门任何一处申请办理房屋租赁登记备案。对于符合办理要求的，我们将在收到登记备案材料之日起三个工作日内为租赁当事人办理房屋租赁登记备案，并开具《房屋租赁登记备案证明》。
办理房屋租赁登记备案时应提交的材料大家可电话咨询监理处房屋租赁管理科（电话：0734-8275573），也可以直接前来询问和办理。
记者：李处长，依据上述所讲，房屋租赁登记备案机构对符合办理备案要求的需要开具《房屋租赁登记备案证明》，那现有的《房屋租赁登记备案证》未到期还可以使用吗？如果不能使用，应当如何办理？
李逢丁：根据《衡阳市房屋租赁管理办法》有关规定，为方便租赁当事人办理流动人口居住证、工商营业执照登记和年检等其他需要提供《房屋租赁登记备案证明》的部门，我处将使用由市房产管理局监制的新的《房屋租赁登记备案证明》正副本，自2012年1月1日起正式使用。原使用的未到期的《房屋租赁登记备案证》可以持原证到监理处换证，换证截止时间：2012年6月30日。
记者：转租合同的租赁期限超过租赁合同的期限，是否有效？
李逢丁：无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条明确规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式
的，视为不定期租赁。
记者：出租人于租赁期间转让房屋，或将抵押的房屋出租，租赁合同是否随之终止？
李逢丁：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。《物权法》百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。通俗的讲，就是我们平时所说的“买卖不破租赁”、“抵押不破租赁”，但值得注意的是：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
记者：租赁房屋当事人如不及时进行房屋租赁登记备案，会受到什么处罚吗？
李逢丁：会的。若房屋租赁当事人不依法签定房屋租赁合同或签订房屋租赁合同后不在规定时间内到市房地产产权监理处办理房屋登记备案或变更手续，房产行政主管部门先责令其限期改正；对不改正的个人将处以一千元一下的罚款；单位不改正的，将处以一千元以上一万元以下罚款。
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